Pour une réelle qualité de vie dans l’habitat neuf

Comment garantir pour un promoteur la « qualité de vie » du particulier qui lui achète un appartement ou une maison ? Telle était la question posée par la Fédération des Promoteurs Immobiliers à l’occasion de ses Journées d’Etude Professionnelles 2019.

Il me semble que répondre à cette question, c'est répondre à ces 3 questions

1. Qualité de vie dans l’habitat neuf : comment la définir ?
2. Comment les français perçoivent la qualité de leur logement ?
3. Construire pour une réelle qualité de vie des habitants : quelle méthode, quels outils et quels résultats ?

Commençons tout d’abord par nous dire ce que l'on entend au travers de cette notion de "qualité de vie" ...

1. Qualité de vie dans l’habitat neuf : comment la définir ?

Je pense que la définition donnée par le cadre de référence du bâtiment durable défini par l’Alliance HQE GBC en est une excellente synthèse. Pour mémoire, celui-ci se traduit par 4 engagements (Management responsable, Qualité de vie, Respect de l’Environnement, Performance économique) déclinés chacun en 3 objectifs et basés sur une approche multicritère.

Ce cadre fondé sur les 3 piliers du développement durable (environnement, social, économie) et une gouvernance responsable est en totale cohérence avec les normes européennes et internationales (CEN TC 350 - ISO) et les pratiques innovantes portées depuis plus de 20 ans par la démarche HQE.

Cet engagement pour la qualité de vie place l’individu au cœur des différentes préoccupations pour un « mieux vivre », qu’il soit occupant, usager ou riverain ... Il se décline en trois objectifs :

• des lieux de vie plus sûrs et qui favorisent la santé
• des espaces agréables à vivre, pratiques et confortables
• des services qui facilitent le bien vivre ensemble

Voyons maintenant comment, au-delà de cette définition que d’aucuns jugeront un peu « normative », ce que pense le particulier : comment perçoit-il et ressent-il cela ?

 2. Comment les français perçoivent la qualité de leur logement ?

Je vous propose pour ce faire de s’intéresser aux résultats du Baromètre Qualitel IPSOS 2017. Celui-ci, établi à partir d’un échantillon représentatif d’environ 3 000 personnes nous indique que la note moyenne attribuée par les français sur une base de 17 critères à leur logement est de 6,7 sur 10 (Qualiscore).

Parmi quelques grands enseignements, on retiendra aussi qu’il vaut mieux être propriétaire (7,2/10), vivre dans une maison (7/10) à la campagne plutôt qu’à la ville (7,1/10), avoir de l’espace (7,5/10 pour 120 m²), être entourés de verdure (7,3/10) … mais surtout, qu’il vaut mieux vivre dans un logement récent (7,6/10 si moins de 10 ans).

 Autre enseignement, celui concernant ce dont souffrent ou ce que craignent les Français dans leur logement. 3 des 5 points qui génèrent le plus d’insatisfaction (confort thermique, isolation acoustique, aération et ventilation) sont liés à la qualité de vie. Les Français sont par ailleurs inquiets de ne pouvoir vieillir dans leur logement, sont préoccupés par leur sécurité et craignent de souffrir à terme de la canicule.

On le voit, la qualité des espaces, le confort (visuel, acoustique, thermique), la santé (qualité de l’air) et la sécurité sont pour les français les principaux contributeurs à leur perception de ce qu’est un logement de qualité et le « bien vivre chez soi ».

Ce « bien vivre chez soi », cette qualité de vie telle que les français la définissent au travers de leur ressenti, correspond bel est bien à celle décrite comme un des engagements du cadre de référence du bâtiment durable.

Intéressons-nous pour finir à la méthode, aux outils qui pourront permettre au promoteur d’atteindre le but recherché.

3. Construire pour une réelle qualité de vie des habitants : quelle méthode, quels outils et quels résultats ?

La méthode tout d’abord, peut se décliner classiquement. Elle passe par (la liste n’est pas exhaustive) :

•  un programme prenant en compte les attentes des parties prenantes et plus particulièrement des futurs habitants
• des règles claires (réglementation, normes applicables, règles locales …)
• une capitalisation sur les bonnes pratiques
• une conception, des travaux, une exploitation et un usage appropriés et maîtrisés
• le recours à des professionnels compétents, à des produits, équipements et procédés adaptés
• un financement solide et des risques maîtrisés et bien couverts

De quels outils dispose-t-on pour ce faire ? Là aussi, la liste est loin d’être exhaustive, mais ceux-ci me paraissent incontournables :

• la formation, la qualification, la certification des professionnels (personnes – sociétés)
• la certification des produits et équipements
• les assurances
• la garantie de performance
• l’apport du numérique avec quelques exemples tels que le travail collaboratif et les outils numériques (BIM), les objets connectés, le carnet numérique du logement
• les systèmes de management de la qualité
• le contrôle par tierce partie de l’ouvrage et la certification de l’ouvrage
• la recherche et le développement enfin …

Je me propose de faire un focus sur 3 d’entre eux qui sont de fait des leviers essentiels pour QUALITEL dans son action en faveur de la qualité du logement.

Le Carnet Numérique de Suivi et d’Entretien du Logement tout d’abord.  Prévu par l’article 182 de la Loi ELAN avec un décret d’application attendu au 3ème trimestre 2019. Il sera oi le carbligatoire pour les logements neufs (de tout type) dont le PC aura été déposé à partir du 1er janvier 2020 (et pour les logements existant en 2015 à l’occasion des mutations). Son objectif est le suivi et amélioration de la performance énergétique et environnementale.

QUALITEL, avec ses partenaires (Caisse des Dépôts, Conseil Supérieur de Notariat, SMA, LA POSTE) a démontré à l’issue de l’expérimentation menée par le PTNB (Plan de Transition Numérique du Bâtiment) que, si le carnet peut être une véritable opportunité pour maitriser voire garantir la performance d’usage, il devra par ailleurs d’intégrer des services associés à la qualité de vie pour impliquer l’habitant. Ce sera un des fondements de l’outil que nous proposerons vraisemblablement  en 2020.

La certification d’ouvrage et notoirement la certification NF Habitat / NF Habitat HQE intègre totalement le cadre de référence du bâtiment durable et notamment l’engagement pour une meilleure qualité de vie. Avec près de 100 000 logements engagés par les promoteurs immobiliers en 2018, elle est un outil majeur pour les professionnels qui souhaitent valoriser la qualité et la performance des projets qu’ils réalisent.

Mais le résultat est-il au rendez-vous ?Un logement neuf certifié offre-t-il une meilleure qualité de vie qu’un logement neuf non certifié ? Et bien, la réponse est positive, et ce aussi bien sous l’angle de la qualité mesurée que de la qualité perçue par les habitants.

La performance mesurée et contrôlée présente ainsi des résultats tangibles et meilleurs pour les ouvrages certifiés vs non certifiés sur le pourcentage de non conformités observées à la livraison sur l’acoustique (écart de 21 points) et sur la ventilation (écart de 10 points).

Par ailleurs, les logement neufs certifiés sont plus appréciés (Qualiscore 7,9/10) et font état d’une perception claire d’un « mieux vivre chez soi » pour les habitants (écart de 22 points sur le confort thermique, 14 points sur l’aération et la ventilation, 10 points sur l’isolation acoustique, 12 points sur la luminosité naturelle).

Il faut toutefois ne pas se satisfaire de ces résultats et cette quête du bien vivre chez soi doit sans cesse s’interroger sur comment faire encore mieux. Voici 2 exemples d’études et de réflexions en cours au sein de la Direction Etudes & Recherche de QUALITEL.

En matière de santé tout d’abord, nous conduisons avec le CSTB des campagnes de mesure de la diffusion du CO2 dans une chambre à coucher d’un logement neuf. Les premiers résultats nous interpellent et pourraient conduire à se poser la question du débit de ventilation réglementaire : est-il suffisant ? En matière de confort ensuite. Les travaux que nous menons actuellement en Outre-Mer sur l’adaptation de nos référentiels de certification nous conduisent à valoriser le recours aux brasseurs d’air afin de contribuer à un meilleur confort thermique d’été. Ces dispositions peuvent nécessiter d’augmenter les hauteurs sous plafond : ne faut-il pas en profiter pour ouvrir un débat sur un tel sujet pour les constructions en métropole ? On en connait les enjeux économiques mais quel est le prix de l’amélioration du confort thermique d’été, du confort visuel et de la qualité des espaces ?

Pour conclure, retenons que tout est possible aujourd’hui pour satisfaire l’attente légitime d’une réelle qualité de vie pour l’occupant d’un logement neuf! Méthodes et outils existent, ce n’est plus qu’une question de choix ou de priorité …