Nouveaux outils de gestion des syndics en rénovation énergétique de copropriétés

Les gestionnaires de copropriétés doivent intégrer les nouvelles obligations des Lois GRENELLE 1 et 2, ALUR et ROYAL (LTE) qui viennent à échéance en 2017.

Rappelons que des honoraires « hors forfait » peuvent être obtenus par les syndics de copropriété pour ces nouvelles études dans la mesure où ils veulent bien y participer aux cotés des techniciens qui les réaliseront.

Ces études seront également utiles aux agents immobiliers qui pourront transmettre aux acheteurs des informations primordiales sur la santé du batiment et la baisse des charges energétiques programmée, ce lors des transactions qu’ils réalisent, et indépendamment des nouvelles obligations d’information de l’acquéreur résultant de la loi ALUR corrigée par la loi MACRON.

Peu de syndics connaissent les rouages de ces nouveaux outils de gestion. Ils s ‘appellent :

• Diagnostic Technique Global (DTG) - Mise en œuvre en 2017, à proposer aux AG
• Plans pluriannuels de travaux - 2017 : A proposer aux AG
• Plans d’économies d’énergie - 2017 : A proposer aux AG
• Contrats de performance énergétique (également facultatifs mais néanmoins utilisés)
• Fonds de travaux - A voter en AG (avant le 1/01/2017 !)
• Carnet numérique de suivi et d’entretien - Obligatoire pour les copropriétés neuves au 1/01/2017.
• Immatriculation de la copropriété et mise à jour des informations sur l’immeuble (fiche synthétique).

Certains disent que ces outils n’ont pas à être mis en œuvre puisque la Loi n’a prévu aucune sanction.

C’est ignorer le processus de mise en responsabilité du syndic qui ne les proposerait pas alors qu’il s’agit de dispositifs ayant pour but d’entraîner la baisse des charges notamment d’énergie ! Au surplus, refuser un fonds de travaux obligatoire peut entraîner la nullité judiciaire de la résolution ne l’ayant pas voté.

Ces nouveaux outils sont à combiner avec les autres outils déjà en place : DPE collectifs, Audits énergétiques résultant des lois GRENELLE obligatoires avant le 1/01/2017.

D’autres outils non obligatoires mais utiles en rénovation énergétique peuvent être utilisés par les syndics, préconisés par l’ADEME, l’APC ou PLANETE COPROPRIETE : Bilan Initial de Copropriété (BIC), Audit Global Partagé (AGP), Audit architectural et thermique dont s’emparent les copropriétés les plus avancées et qui sont à combiner avec le DTG qui oblige à baliser toutes les obligations légales et réglementaires existant dans les copropriétés, ce qui n’est pas une mince affaire…

Ce DTG permettra d’évaluer les obligations réglementaires d’individualisation des charges de chauffage obligatoires en 2017 ainsi que la nature des « travaux embarqués » désormais obligatoires sauf exception en cas de changement des éléments de la toiture et de la façade.

Les copropriétés doivent enfin se poser systématiquement la question d’une surélévation possible du bâtiment qui peut se voter désormais à la majorité de l’art. 25 de la loi du 1O juillet 1965 dans les villes à droit de préemption urbain et bénéficier des règles dérogatoires des ordonnances DUFLOT.

La vente du toit permettra l’autofinancement des travaux de rénovation !

De nouvelles certifications de copropriété voient le jour à coté des labels déjà présents sur la marché:

• HQE,
• LEED,
• BREEAM,
• QUALITEL-CERQUAL (NF HABITAT),
• BBC NEUF et BBC RENOVATION
• ou PASSIV’HAUS.

C’est la nouvelle « valeur verte » du batiment qui facilite sa revente y compris des appartements le composant car ceux disposant d’une bonne étiquette environnementale et énergétique se vendront mieux ce qui est démontré par l’étude notariale DYNAMIC.

De plus en plus les copropriétés font appel aux services de l’Etat ou des collectivités locales ou à des cabinets privés pour gérer la partie financière des travaux : Conseillers info-energie, ALE (Agence locale de l’energie), ANAH, APC (Agence parisienne du Climat) et même les Départements « biodiversité » des Villes en cas de « plans biodiversité » sur les espaces verts des copropriétés ou les végétalisations ou encore le recours aux énergies renouvelables.

Les syndics ne peuvent plus en être absents de ces nouveaux outils.

Les professionnels immobiliers sont à un tournant de leurs métiers….Une nouvelle donne immobilière…

Olivier BRANE

Avocat honoraire

Spécialiste en droit immobilier et de la copropriété

Formateur ecocopro.com et Planète copropriété, Planète surélévation.com