Les fonds de prévoyance en copropriété : un nouvel outil pour l'efficacité énergétique

Publié par Olivier Brane

La nouvelle Loi ALUR sur le logement rend ces "fonds travaux" obligatoires. Ils  constituent une épargne obligatoire qui pourra être plaçée en banque et servira aux travaux futurs qu'il faudra programmer avec des plans pluriannuels de travaux ou des audits techniques globaux qui intègreront des plans d'économie d'énergie. 

coproA compter du 1er janvier 2017, la loi introduit l’obligation pour tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir. Mais les copropriétés peuvent instituer ce fonds avant les délais légaux.

Les copropriétaires décident à la majorité absolue et le cas échéant à la majorité simple, en assemblée générale, des modalités d’affectation du fonds de travaux mis en place à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.
Ce fonds pourra être utilisé pour financer des dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents :

  • des travaux prescrits par les lois et règlements ;
  • des travaux décidés par l'assemblée générale et dont la liste est fixée par décret ;
  • par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.

il serait plus opportun si les finances de la copropriété le permettent de déterminer plus précisemment le montant de ce fonds d'épargne placé sur un compte spécial rémunérateur.

Ce fonds peut permettre la constitution de reserves pour faire face à des dépenses de rénovation energétique d'un plan pluriannuel de travaux comportant un plan d'économies d'énergie.

Comment le calculer ?

En France,il n'existe pratiquement aucun spécialiste de l'établissement et du calcul de ces fonds, contrairement aux USA ou au Canada, pays dans lesquels ces fonds existent depuis longtemps.

ECOCOPRO interroge fréquemment des spécialistes à l'étranger sur les expériences et réalisations de  gouvernance des copropriétés.

Le Congrès International de la Copropriété à MONTREAL auquel ECOCOPRO a participé a pu démontrer l'utilité de cette épargne pour éviter à la copropriété de devenir " en difficulté"...Me  Olivier BRANE représentant la France et Mr Jean Pierre LANNOY représentant la belgique ont expliqué comment ces fonds pouvaient etre mis en place et leur importance dans le traitement energétique des immeubles en vue du verdissement des copropriétés.

Voici ce qu'en dit le site "CONDOLEGAL" au Québec, sous la plume de Me Yves JOLI-COEUR, Avocat émérite au barreau de Montréal, administrateur de PLANETE COPROPRIETE en France car il y représente le QUEBEC.

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La contribution requise des copropriétaires au fonds de prévoyance variera selon la méthode de calcul choisie par les membres du conseil d’administration de l'immeuble. Il en existe deux principales.

Méthodes

La méthode de calcul par composante : « component method »

Elle requiert que l’expert calcule le montant requis au fonds de prévoyance, pour chacune des composantes faisant l’objet de l’étude, divisé par la durée de vie de chacune d’entre elles. La résultante est le montant annuel requis au fonds de prévoyance pour chacune des composantes. Il reste ensuite à additionner chaque montant annuel de cotisation au fonds de prévoyance, pour chaque composante, pour obtenir le montant total de la cotisation annuelle requis au fonds de prévoyance.

Cette méthode est aussi connue sous le nom de « pourcentage financé » puisqu’après avoir établi le montant requis annuellement pour le fonds de prévoyance (par exemple, 50 000,00$), on peut connaître le pourcentage de financement effectif du fonds, à un moment précis. Ainsi, si les contributions des copropriétaires totalisent 25 000,00$, le fonds de prévoyance ne serait financé qu’à 50%. Si le total des contributions atteint 40 000,00$, le fonds de prévoyance serait alors financé à 80%. Bien sûr, l’objectif consiste à maintenir un financement à 100%.

En maintenant l’objectif de 100%, cette méthode devient très équitable à long terme, puisqu’elle répartit les contributions en fonction de la période pendant laquelle les copropriétaires ont fait usage des composantes. Certains experts en études de fonds de prévoyance considèrent toutefois qu’un fonds de prévoyance « financé à 75% et plus » demeure adéquat, puisqu’en raison des entrées et sorties de fonds continuelles, il est alors peu probable que le syndicat doive recourir à des appels de charges importants.

La méthode du « cash flow »

Elle requiert que l’expert détermine le montant des réparations majeures et du remplacement des parties communes, par année, pendant toute la période de l’étude. Celui-ci estime ensuite la cotisation annuelle nécessaire pour couvrir entièrement le coût des réparations majeures, pour chaque année de l’étude.

Cette méthode exige de maintenir, pour chacune des années couvertes par l’étude, une balance positive (entrées de fonds versus sorties de fonds) du fonds de réserve. Il peut donc parfois en résulter de grandes fluctuations dans les cotisations requises certaines années.

En pratique, le conseil d’administration choisit la méthode de calcul qui s’avère la plus avantageuse ou la plus adéquate pour la copropriété, selon le contexte donné. Ce qui importe en définitive, c’est que les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance évitent qu’il y ait des fluctuations trop importantes de cotisations d’une année à l’autre.

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Répartition entre les copropriétaires

La cotisation de chaque copropriétaire pour le fonds de prévoyance est déterminée en fonction de la valeur relative de la fraction de chaque copropriétaire, aux termes de l’article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Cependant, l’article 1072 C.c.Q. indique qu’il peut être tenu compte, pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, de leurs droits respectifs sur les parties communes à usage restreint. Le législateur permettrait donc que les coûts de ces réparations majeures puissent être attribués aux seuls copropriétaires qui les utilisent, aux termes de la déclaration de copropriété, qui peut prévoir que le coût estimatif des réparations pour les parties communes à usage restreint soit réparti entre les copropriétaires qui en ont l’usage.

En France ce nouvel outil est une chance pour les syndics de se professionnaliser sur ce sujet et d'être des Ambassadeurs ou facilitateurs de la rénovation energétique.

Olivier Brane
Avocat honoraire
ecocopro.com, Observatoire des Copropriétés Exemplaires francophones

 


Modéré par : Sylvain Bosquet

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