Les bouleversements actuels des espaces de travail résultent de trois tendances sociétales majeures
La première concerne le développement des notions de communautés et d’économie collaborative. Les immeubles de bureaux doivent aujourd’hui devenir des lieux fédérateurs pour leurs usagers et ouverts à leur quartier. La deuxième tendance, c’est le passage d’une logique de propriété à celle d’usage et de partage. Un utilisateur accorde désormais une valeur à un usage uniquement lorsque ce dernier lui est nécessaire. La troisième tendance est le décloisonnement de nos existences. Avec la confusion entre vie professionnelle et vie privée, le lieu de travail doit offrir une multiplicité croissante de fonctions.
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1. Un équipement Privé d’intérêt Général
Ces constats remettent en question la notion même d’immeuble de bureaux. Le Bureau devient un hub de vie 24H/24 où travailler, manger, séjourner, s’amuser, se cultiver.
Il se veut ainsi un écosystème qui décloisonne autant les espaces de travail que les moments de vie et qui ouvre ses portes à l’environnement dans lequel il s’inscrit.
Au-delà de ces usages, l’immeuble propose ainsi d’enrichir cette offre de services afin d’améliorer tant la qualité de vie des occupants que d’apporter à l’ensemble du quartier un nouveau lieu de vie et de rencontres ; notamment au travers de services tels que crèche, espace fitness, parking mutualisé avec le quartier, potagers sur les toitures, etc…
Bien plus qu’un lieu revisité pour travailler différemment, il s’agit d’un écosystème qui réunit ce que chacun de ses utilisateurs est, tour à tour, au cours d’une même journée: parent, collègue, ami, conjoint, consommacteurs,…
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2. Des espaces de travail repensés, placés au cœur de la transformation de l’entreprise
La montée en puissance et la large pénétration des nouvelles technologies de l’information et de communication induisent une évolution rapide des modes de management et d’organisation des entreprises. Corollaire d’une évolution des stratégies immobilières, ces nouveaux modes de travail impactent en profondeur la conception des futurs espaces de travail.
Chacun disposant dans sa poche d’un accès permanent à l’information, le bâtiment de bureaux ne trouve plus ses principales qualités comme lieu de production. Il mue progressivement comme un nécessaire lieu de rencontre et de partage, forgeant la communauté d’hommes et d’idées de l’entreprise de demain.
Une tendance de fond conduit donc à la préférence pour des lieux vivants, attentifs au confort des employés, à la proximité des services, aux espaces partagés et agréables.
Les espaces de travail muent également d’une organisation cloisonnée et individuelle vers le travail en groupe et en « mode projet ». Les entreprises prennent largement conscience que l’innovation naît de l’échange.
Il est désormais également établi que les idées créatives, les innovations ou les affaires naissent le plus souvent loin de son poste de travail dans les circonstances d’une rencontre fortuite entre représentants de différents départements ou de différentes sociétés. Les immeubles de bureaux ont ainsi tendance à se doter d’espaces de convivialité qui favorisent cette notion de sérendipité c’est-à-dire l’apparition inattendue d’idées à la suite d'un concours de circonstances fortuites.
L’offre de tiers lieux, inspirés du modèle hôtelier, accompagne ainsi la volonté de brassage des populations et d’ouverture à un public élargi. Les espaces productifs se réduisent au profit des espaces collaboratifs.
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3. Economie de la fonctionnalité
Les utilisateurs ont besoin de souplesse dans l’usage des espaces.
Les espaces sont désormais mutualisés et répondent à l’Usage On Demand:
- Le hall d’accueil traditionnel est remplacé par une véritable zone de rencontres et d’échanges multi-usages où l’on peut prendre un café, se restaurer, travailler, se détendre, se cultiver…
- Des espaces de bureaux en co-working sont utilisés par différentes sociétés, stimulant les synergies,
- Les espaces de restauration sont évolutifs selon les heures de la journée : espace de café- petit déjeuner le matin, espace de co-working et détente la journée, espace de restauration le midi.
L’évolution des modes de travail transforme le Bureau: l’immeuble devient un outil au service de la créativité et du management. L’ambition devient Immatérielle, il ne s’agit plus de surfaces de bureaux mais de services pour ses occupants.
Les charges d’une entreprise ramenées au m² de bureaux sont réparties de la manière suivante:
90% dédié au salaire et donc à la masse salariale !
9% pour le loyer
1% pour l’énergie
L’investissement le plus stratégique est donc celui qui concerne les employés, et leur satisfaction en général.
Aujourd‘hui les enjeux dépassent la forme immobilière. L’immeuble devient un outil au service du management : le Building As A Service. Le Bureau se doit d’être un vecteur de productivité, de bien-être, d’image et de culture et il se doit surtout de servir ses utilisateurs.
Article signé par Manuel Laplace, Nacarat Immobilier
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