L'épargne en copropriété pour les travaux d'économie d'énergie

L'EPARGNE EN COPROPRIETE POUR LES TRAVAUX D'ECONOMIE D'ENERGIE

Par Me Olivier J BRANE, Avocat honoraire, spécialisé en droit de la copropriété, expert auprès de l'Institut des Experts Juridiques Internationaux (I.F.E.J.I.) / www.ecocopro.com

 En dehors des appels de charges classiques pour la réalisation des travaux d'entretien ou d'amélioration la Loi a prévu de voter des appels de fonds pour des travaux d'avenir. 

Comme les copropriétés doivent se préparer à réaliser d'importants travaux d'économies d'énergie dans les années à venir, il convient donc de prévoir les financements qui seront nécessaires.

Ces outils sont promis à un grand avenir dans les années qui viennent en raison des nouvelles obligations qui vont peser sur les copropriétés:

Le diagnostic de performance énergétique d'une copropriété de moins de 50 lots est rendu obligatoire par la Loi GRENELLE 2 du 12 Juillet 2010: Dans les 5 ans à compter du 1/01/2012.

Pour les copropriétés de plus de 50 lots il faut réaliser un audit énergétique.

On conseille plutot un "audit global partagé" en binome architecte-bureau d'études thermique, tel celui préconisé par PLANETE COPROPRIETE dans un cahier des charges élaboré par cette Association.

On peut  donc dire que dans les 3 à 5 ans à venir les travaux vont devenir obligatoires comme ils l'ont été en matière d'ascenseur par exemple. 

Il y a donc deux moyens de «faire des économies forcées» en copropriété:

1. Le fonds de prévoyance ou fonds travaux

L'article 18 alinéa 6 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise en place d'un fonds de travaux.

Le syndic a l'obligation de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans au vote de l'Assemblée Générale la décision de créer ce fonds travaux. 

Il s'agit de faire face aux futurs travaux d'entretien ou de conservation de parties communes ou des éléments d'équipements communs prévisibles dans les 3 ans. 

Il ne s'agit pas de décider immédiatement, encore qu'on le puisse. 

Si les travaux n'ont pas été identifiés on doit utiliser cette cagnotte dans les 3 ans. 

On vote à la majorité de l'article 25 soit 51%.

Dans la mesure où l'on n'a pas l'obligation d'individualiser les travaux à exécuter, on peut se dire que ce fonds de prévoyance prévoira ultérieurement à faire des travaux d'économies d'énergie si on ne les a pas immédiatement identifiés. 

2. Le plan pluri-annuel de travaux :

On peut décider à l'avance d'un programme de travaux assorti d'un échéancier.

On se constituera une épargne pour plus tard sans d'ailleurs que l'on ait l'obligation de mettre une date limite. Cependant on doit prévoir d'ores et déjà les travaux qui seront décidés.

L'utilisation de ce plan pluri annuel suppose que l'on fasse un audit exhaustif de l'immeuble et que l'on programme sur plusieurs années 5 ans, 10 ans ou 15 ans  ou plus en examinant le maximum de possibilité avec l'aide d'un maître d'œuvre.

• La chaudière va-t-elle claquer dans les années à venir ?
• Le ravalement va-t-il devenir obligatoire ?
• Les économies d'énergies vont-elles devenir obligatoires ?

Lorsque le propriétaire vend son lot de copropriété les sommes issues de cette avance sont remboursables mais payables par le nouveau propriétaire.

En général ce sont les immeubles les plus dégradés qui instituent ces deux possibilités avec la mise en place d'un véritable plan de sauvegarde.

Le dispositif n'est pas obligatoire.

Il faut bien voir que ce dispositif n'a pas actuellement beaucoup de succès en raison du taux d'effort important des copropriétaires qu'ils réalisent déjà en payant de fortes charges.

Et pourtant, un fonds de travaux par exemple fixé à 5 ou 6% du budget annuel peut paraître indolore et sert en tout cas à constituer une épargne qui peut être placée sur un livret A exonéré d'impôts.

C'est l'application de la Loi 2010 737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation qui a ainsi modifié le Code Monétaire et Financier en son article L 221-3.

Faire appel au prêt à taux zéro applicable en copropriété:

On pourra combiner cette épargne avec le prêt ECOPRET A TAUX ZERO dans les conditions qui sont actuellement celles ci-après, en supposant que la copropriété va l'utiliser après avoir épargné avec son fonds travaux depuis 3 ans ou son plan pluriannuel de travaux par exemple créé il y a 5 ou même 10 ans car sa durée est libre.

Voici l'exemple-type donné par le Ministère de l'écologie:

Appartement de 70 m², situé dans un immeuble construit dans les années 60, non isolé. Le chauffage est assuré par une chaudière collective au gaz assez ancienne.

• Facture d'énergie avant travaux : 90 euros/mois
• Travaux réalisés : changement des fenêtres par des fenêtres performantes intégrant un double vitrage PVC. Dans le même temps, la copropriété remplace la chaudière par une chaudière à condensation.
• Coût total des travaux : 8 000 euros
• Facture après travaux : 45 euros/mois, gain de 50%.

Avec un prêt classique, les mensualités s'élèvent à 90 euros/ mois, soit une facture énergie + remboursement du prêt de 135 euros/mois. Avec un éco-prêt à taux zéro, la facture énergie + remboursement du prêt est de 110 euros/mois, soit 25 euros de moins qu'avec un prêt classique.

Si le propriétaire est éligible au cumul entre l'éco-prêt à taux zéro et le crédit d'impôt, la facture énergie + remboursement du prêt passe à 100 euros/mois, soit 35 euros de moins / mois qu'avec un prêt classique.

Suite aux travaux, le propriétaire dépense 10 euros de plus par mois pendant 10 ans. Toutefois, à l'issue du remboursement de son prêt, sa facture mensuelle d'énergie aura été réduite par deux et son appartement aura gagné en confort. Grâce à l'éco-prêt à taux zéro, il a économisé 3 000 euros d'intérêts qu'il aurait eu à verser dans le cadre d'un prêt classique.

On pourra aussi utiliser "le prêt collectif copropriété" qui va incessamment se mettre en place.