Le « vrai » coût global des bâtiments

Lorsqu’un particulier investit dans une automobile, il raisonne naturellement sur le coût d’achat mais aussi sur les postes de dépenses futures. Les coûts qui interviendront lors de l’utilisation de ce véhicule, comme l’entretien et le carburant, sont des questions prégnantes. Il en va de même pour sa fin de vie avec la cote de l’argus. Lorsqu’un opérateur investit dans un bien immobilier, ce raisonnement semble bien moins courant. Pourtant, de la même manière que pour une automobile, l’entretien, l’exploitation, les transformations, ou encore la fin de vie d’une construction représentent des postes de dépenses très importants.

Pour permettre aux commanditaires et aux constructeurs de voir plus loin que l’investissement initial, la méthode du coût global est un bon outil. Elle permet de calculer le coût de revient d’un bien immobilier en prenant en compte l’ensemble de son cycle de vie, de sa construction, en passant par sa période d’exploitation et jusqu’à sa fin de vie. Comment raisonner dans une optique de coût global et pourquoi est-ce avantageux ?

Rappel de la formule de calcul du coût global :

Coût Global = Coût de construction + coût d’exploitation + coût de maintenance + coût gestion de la fin de vie (+ coût environnemental)

Des gains économiques…

Les études chiffrées du CEREMA, de la Caisse des Dépôts et de la presse spécialisée le confirment, la plus grande partie du coût d’un bâtiment se trouve dans son exploitation et sa maintenance. Par « exploitation », on entend l’ensemble des dépenses liées au chauffage, à la ventilation, au nettoyage, à l’entretien… La « maintenance » est définie comme « la conservation du bien en état de fonctionnement » (définition de l’AFNOR), c’est-à-dire tous les travaux de réhabilitation, de rénovation et de mise aux normes.

Les bâtiments sont également appelés à changer d’usage, à l’image d’une société de plus en plus mouvante, les bâtiments aussi doivent s’adapter aux nouvelles pratiques. Les besoins évoluent et induisent des changements de forme à l’intérieur des bâtiments : réaménagement des espaces, changement d’usage... La fin de vie des bâtiments est un autre impensé régulier. Elle est rarement prévue dès la programmation d’un projet malgré les dépenses qu’elle occasionne (destruction, reconversion ou démontage, dépollution).

Les chiffres varient selon les sources, mais ils tendent vers une décomposition moyenne constituée à 25% du coût d’investissement (coût de construction) tandis que 75% du coût global du bâtiment seraient liés à l’exploitation, la maintenance puis à la fin de vie ! Parmi ces 75%, le fonctionnement et la maintenance comptent en moyenne pour 30% à 35% chacun et la fin de vie pour 5% à 10% du coût global, comme le résume le graphique ci-dessous.

… et environnementaux ?

Pour aller plus loin, on peut se pencher sur les vertus écologiques de cette approche. En effet, ne pas se soucier de la qualité d’un bâtiment, de sa fin de vie et de son évolution débouche sur une consommation d’énergie, de matière et sur une production de déchet allant contre les exigences environnementales actuelles. Raisonner en coût global, c’est réduire le gaspillage des ressources et donc réduire l’impact environnemental de la structure.

Au-delà de ce coût écologique, il faut rappeler que prendre en compte les conséquences environnementales signifie aussi anticiper des coûts. On peut prendre l’exemple de la TICPE, une taxe de consommation énergétique imputée aux maîtres d’ouvrage depuis 2017, alignée sur la valeur tutélaire du CO2. Le CEREMA estime que cette valeur tutélaire passera de 56 euros/tonne de CO2 en 2020 à 100 euros/tonne de CO2 en 2030. Le poids de cette taxe risque donc de doubler en 10 ans ! A l’échelle de la durée de vie d’un bâtiment contemporain, cette durée est relativement courte et la transition environnementale étant de plus en plus centrale, ce type de taxe est amené à se multiplier. Il semble donc important de prendre en compte ce facteur dans l’équation du coût global.

Les moyens concrets

Aujourd’hui, un certain nombre d’acteurs du monde de la construction ont pris le sujet en main et proposent des méthodes techniques ou économiques afin de pousser plus loin l’optique du coût global. Les améliorations portent par exemple sur des matériaux isolants à forte inertie thermique, sur la qualité de la couverture, ou encore sur l’installation en énergie renouvelable. Ces innovations permettent de réaliser des bâtiments pérennes et économes sur le long terme.

D’autres solutions s’intéressent à la multiplication des cycles de vie des bâtiments. En effet, réemployer un même bâtiment à plusieurs reprises pour des usages différents peut permettre d’amortir son exploitation économique ainsi que son coût environnemental. Ce marché du réemploi est en plein essor et encouragé par la nouvelle législation sur l’économie circulaire ; en témoignent plusieurs crèches démontables récemment commandées par la mairie de Paris.

La solution d’Agilcare Construction pousse la notion du coût global encore plus loin en pensant dès la conception du bâtiment l’ensemble de son cycle de vie (extraction des matériaux, fabrication, installation, exploitation, maintenance, fin de vie, réemploi des éléments structurels). Le principe constructif mis en œuvre permet la construction de bâtiments performants, entièrement démontables et déplaçables. Les performances thermiques proposées permettent de réduire la consommation énergétique du bâtiment, et les matériaux biosourcés qui les composent, essentiellement le bois, offrent une prise en compte de l’impact environnemental dans toutes les phases du cycle de vie. Mais la réelle valeur ajoutée de ces bâtiments se situe lors de la fin de vie, démontable et déplaçable sans générer de déchet, ces bâtiments ont une valeur résiduelle (valeur de revente) en fin de vie car ils peuvent être réemployés.

Avec une solution constructive prévoyant le réemploi des éléments structurels pour réaliser d’autres projets, la formule du coût global devient :

Coût Global = Coût de construction + coût d’exploitation + coût de maintenance + coût gestion de la fin de vie – valeur résiduelle du bâtiment (+coût environnemental)

Conclusion

Les procédés constructifs respectueux de l’environnement et performants sont des choix trop souvent écartés par les Maîtres d’Ouvrage car ils exigent un investissement initial plus élevé (entre 15% et 20%). Pourtant, on a montré dans cet article que cette vision est tronquée : ces solutions innovantes peuvent être aussi intéressantes économiquement, à la condition d’avoir une vision globale de l’investissement immobilier.

Il faut enfin rappeler qu’en 2018, le secteur du bâtiment fut responsable de 44% de la consommation énergétique française et plus de 42 M de tonnes (chiffres du Commissariat Général au Développement Durable). Avec les enjeux climatiques actuels et le problème de résorption des déchets, il devient essentiel de réduire cet impact et cela passe notamment par la diffusion de la méthode du coût global.