La copropriété invention française en développement à l'international

Rédigé par

Olivier Brane

Avocat immobilier honoraire, formateur

6140 Dernière modification le 25/11/2010 - 14:46

 La copropriété, invention française, en développement "à l'international" Par Me Olivier J BRANE, Avocat honoraire, spécialisé en droit de la copropriété, expert auprès de l'Institut des Experts Juridiques Internationaux (I.F.E.J.I.)

 Le système de l'habitat en copropriété est en développement fulgurant dans le monde jusqu'aux EMIRATS ARABES UNIS ou à  SHANGHAI en passant par DAKAR et MARRAKECH...

Des pays anglo-saxons tels les Etats-Unis et la Grande-Bretagne construisent désormais beaucoup plus d'immeubles verticaux qu'il y a quelques dizaines d'années.

Ces pays s'orientaient  traditionnellement vers des maisons individuelles juxtaposées ou non d'où l'étalement urbain spécialement développé dans les villes anglaises...

Désormais ils s'orientent vers le régime de la copropriété appelé "CONDOMINIUM".

La verticalité des immeubles suppose en effet que leur système juridique de propriété soit une sorte d'indivision entre les copropriétaires pour tout l'immeuble ou simplement les parties communes de celui-ci.

Or l'indivision suppose des règles de vie communes qui ne s'accommodent pas spécialement à l'individualisme des habitants.

D'où l'invention du système de la copropriété des immeubles bâtis.

L'idée s'est répandue que la copropriété est une invention française après guerre et très précisément à GRENOBLE. 

Les premiers immeubles en "copropriété" étaient en effet régis dans cette ville suivant la «méthode de GRENOBLE», ancêtre de notre Loi du 10 juillet 1965.

Quoi qu'on en dise le système fonctionne convenablement pour environ 28 millions d'habitants en FRANCE qui vivent dans 8,5 millions de lots de copropriété soit environ 600 000 immeubles.

La longévité de la Loi, son amélioration progressive pour faciliter les décisions d'AG en abaissant les majorités en vue de débloquer les inerties en font une législation très respectée dans le monde.

 Dans les pays émergents:

 Dans les pays émergents, les gratte-ciels se constituent en copropriétés ou "condominiums" appelés encore "condos", régime juridique qu'ils adoptent en pratique avec diverses formules de gouvernance  (conseil d'administration des copropriétaires ou assemblée générale de copropriétaire).

les législations locales étant parfois inexistantes en matière de copropriété, les différents pays confrontés au problème de la coexistence des parties communes et privatives sont partagées entre:

  • L'instauration d'une législation minimum en laissant faire les praticiens du droit qui élaborent des contrats régissant la vie de l'immeuble: la prudence est de mise pour bien comprendre les subtilités et pièges des contrats! C'est le système anglo-saxon, basé sur la "common law",plus jurisprudentielle que légale au sens strict du terme, qui voit le jour en CHINE notamment et est répandue en INDE.
  • L'instauration d'une législation de copropriétécontraignante comme en France et plus généralement en Europe.

Aux Emirats, à OMAN :

Dans les pays émergents tels les EMIRATS ARABES UNIS (DUBAI et ABU DHABI notamment qui construisent le plus actuellement),mais aussi le Sultanat d'OMAN( pays sur les rangs des futurs destinations ensoleillées) , les praticiens de la vente immobilière inventent donc des dispositifs contractuels qu'il faut étudier au cas par cas pour être sur:

  • De la mise en propriété du sol et de l'appartement, même sous forme emphytéotique de bail à très long terme.
  • Et du régime des décisions de travaux sur l'immeuble ou du système dupaiement des charges pour éviter les dérives de celles-ci par les promoteurs qui restent très souvent les "syndics de copropriété" qui sont en fait les gérants de l'immeuble et même les réparateurs de malfaçons éventuelles! Cela nous rappelle en France ou en Europe les dérives des promoteurs-vendeurs qui sont les premiers syndics de copropriété des immeubles...

Un bon Avocat praticien est donc plus que conseillé pour faire au besoin modifier ou préciser les clauses du contrat de vente!...

En tous cas ces pays sont à l'écoute de nos systèmes législatifs pour les instiller en les combinant avec le droit Anglo-Saxon...

 En France et dans le Maghreb:

 Nous avons donc une bonne expérience reconnue  du système de la "copropriété", parfaitement exportable dans le monde.

D'ailleurs le QUEBEC s'en est inspiré dans sa législation, même s'il a introduit des règles de gouvernance plus américaines: le Conseil d'administration de l'immeuble...

Les pays du Maghreb tels la Tunisie et le Maroc se dotent d'une nouvelle législation également inspirée de notre Loi du 10 Juillet 1965.

Ils sont obligés de légiférer à la française (!) pour rassurer les investisseurs...

La multiplication des ventes immobilières aux retraités étrangers oblige en effet ces pays à légiférer pour rassurer les acheteurs qui ne veulent pas subir les inconvénients ci-dessus signalés.

 Partout, même à DUBAI ou ABU DHABI ou encore SHANGHAI, les dépenses énergétiques font l'objet de toute les attentions:

 DUBAI et ABU DHABI ( où se trouvent actuellement le plus de grues de chantier au monde)  ont  désormais compris l'intérêt de  veiller aux dépenses énergétiques  pour attirer les nouveaux investisseurs qu'elles recherchent après la crise immobilière  locale en 2009.

Elles en font même désormais des arguments commerciaux de vente..

DUBAI vient d'inaugurer sa première tour de bureaux réfrigérés par panneaux solaires, une première dans le monde avec une technologie suédoise..

Les pays du GOLFE viennent de préciser que les réserves de la péninsule en pétrole s'épuiseront dans 80 ans.

D'où les nouvelles orientations:

  • 1. sur les économies d'énergie dans les immeubles,
  • 2. le traitement des territoires et plus simplement des immeubles,
  • 3. les recherches de l'Université de MASDAR, future ville "zéro carbone" en construction, formidable laboratoire duquel la FRANCE est pour l'instant cruellement absente...
  • 4. Les réflexions des Autorités sur les systèmes de certification environnementaleLEED (USA), BREEAM (GB) et même HQE (FRANCE), ou TDSC (FRANCE) certificationsur les territoires, lesquels peuvent faire leur chemin. Mais les Emirats développent actuellement leur propre système de certification d'immeuble, ce qui n'empêche pas d'obtenir les certifications américaines, anglaises et françaises qui sont les plus reconnues au monde.
  • 5. La construction des musées prestigieux que sont LE LOUVRE et GUGGENHEIM sur l'ile de SAADIYAT en vue de constituer une ville culturelle et de loisirs unique au monde.

 Le développement des mégapoles dans le monde :

 Le développement des copropriétés est inexorable dans le monde.

Plus de la moitié des 6,7 milliards d'humains vit en ville contre 1/3 simplement en 1950 et cette part rapprochera les 2/3 d'ici à 2030 selon les Nations Unies.

Les Mégapoles de plus de 10 millions d'habitants ont quintuplé depuis 1975 passant de 4 à 20.

Les villes sont responsables de 80% des émissions de CO2.

 Les 2/3 de la population urbaine mondiale se concentrent dans les pays en voie de développement.

Les plus grandes agglomérations sont les suivantes en millions d'habitants :

  • NEW YORK : 1,6
  • LOS ANGELES : 13,7
  • MEXICO : 21,0
  • SAO POLO : 21,4
  • BUENOS AIRES : 13,7
  • RIO DE JANEIRO : 13,4
  • LAGOS : 15,8
  • KINSHASA : 16,8
  • LE CAIRE : 15,6
  • BOMBAY : 26,4
  • KARACHI : 17,1
  • DELHI : 26,4
  • CALCUTTA : 20,6
  • DACCA : 22,0
  • SHANGHAI : 20,6
  • MANILLE : 14,8
  • PEKIN : 14,5
  • OSAKA-KOBE : 11,4
  • TOKYO : 36,4

Les Agglomérations les plus riches sont TOKYO, NEW YORK, LOS ANGELES, CHICAGO, PARIS, LONDRES, OSAKA, MEXICO, PHILADELPHIE, WASHINGTON, BOSTON, DALLAS, BUENOS AIRE, HONG KONG, SAN FRANCISCO.

Ces mégapoles construisent verticalement pour éviter les débordements périphériques catastrophiques pour les transports et la pollution qu'ils génèrent notamment par les gaz à effet de serre. 

Nul doute que le système de la copropriété verticale va donc se répandre sur toute la planète.

 Des copropriétés modulables, "à la carte":

 L'on considère désormais que l'habitat doit se développer dans des immeubles verticaux plus qu'horizontaux, ne serait-ce que pour réduire l'émission des CO2 dans les transports.

L'idéal est de concevoir une mixité habitation-entreprise pour une urbanisation harmonieuse, d'où les idées architecturales revenant sur la construction de tours plus que le développement urbain au sol.

En tout cas, le forum urbain mondial sous l'égide du "Programme des Nations-Unies pour les Etablissements Humains" (ONU-HABITAT) y travaille,  de même par exemple que le cercle immobilier FRANCE-QUEBEC (www.cifq.info)   sur le développement durable et les échanges bilatéraux d'utilisateurs d'immobilier.

Une ville comme DUBAI est ainsi considérée comme un formidable "laboratoire de la copropriété et du développement durable":

La tour la plus haute du monde "BURJ DUBAI" n'est-elle pas composée de milliers d'appartements, autant de lots privatifs avec des parties communes?

Comment cette tour et la centaine d'autres de cette ville se gèrent-t-elles, comment sont calculées les charges? qui les calcule? sur quelles bases? avec quelle energie?

La fin du pétrole, dont les Emirats finiront par manquer explique leur développement vers les loisirs-villes, vers "l'enternainment"  ou les "amenities" des immeubles, qui ne sont plus "isolés" mais bénéficient de connections aux hôtels pour bénéficier des services hôteliers, aux centres commerciaux, aux parcs de loisir, aux pistes de ski artificielles,  avec au rez-de-chaussée des lounges, des cafétérias, des restaurants et salles de sport, toute une vie réclamée par les habitants ou les occupants de bureaux ou des appartements.

Le must? Travailler et vivre dans le même immeuble! Hautement recommandé par les principes essentiels du développement durable!

La mixité des immeubles est telle que les suites d'hôtels sont appartements et vice-versa, louables ou habitables avec ou sans services hôteliers : des immeubles "à la carte", en copropriété" avec charges extensibles ou réductibles en fonction des besoins, des charges "élastiques".

Cf. le complexe SPORTS CITY à DUBAI qui va s'exporter dans le monde en Tunisie, au Maroc: un éco-quartier axé sur les loisirs sportifs: copropriétés et stades de football, golf, académie de tennis entremêlés.

 Il est fort possible que le statut de la copropriété "à la française" ou à "la canadienne" gagne ainsi les villes émergentes comme DUBAI, ABU DHABI,  ou celles de l'INDE ou de la CHINE : Sous l'effet d'un exode rural massif les grandes villes de la CHINE sont passées de 77 millions d'habitants en 1953 à 190 millions en 1980 puis à 490 millions en 2000 pour atteindre quelques 650 millions aujourd'hui...

Tout dépendra des capacités des pouvoirs publics à exporter ce savoir-faire mais on préfère peut etre exporter des airbus ou vendre des centrales nucléaires (encore qu'à ABU DHABI la France a connu un échec cuisant à cet égard au profit de la Corée...). En tous cas la "matière grise" française en matière d'environnement et de développement durable est reconnue et regrettée car elle reste à s'affirmer dans les pays dans lesquels au surplus la construction des bâtiments est en expansion continue. A DUBAI, la crise est passée...

 En Chine on  aussi trouve des milliers de copropriétés :

 En CHINE 246 villes nouvelles ont été construites depuis 1990 et 400 autres doivent sortir de terre d'ici à 2020 pour faire face à l'afflux des paysans. 

SHENZHEN est devenue une mégapole tentaculaire dépassant les 10 millions d'habitants.

Le pays compte 89 villes de plus de 1 million d'habitants et son taux de population urbaine qui est aujourd'hui de 45% devrait atteindre 60% d'ici à 2020 car les villes doivent absorber 300 millions d'habitants supplémentaires. Les zones urbaines représentent plus de 60% du territoire et 80% de la croissance économique du pays. Le transfert de main d'œuvre de la campagne vers les industries urbaines plus productives explique 10% de la croissance économique de la CHINE sur les deux dernières décennies.

Cependant, le pays détient le triste record  des 30 villes du monde les plus polluées en raison de la multiplication des voitures, de l'allongement des trajets domicile-travail et d'une production électrique issue à 70% des centrales à charbon, des déchets urbains et des eaux usées pour moitié non traitées. 

L'environnement est un enjeu indispensable.

Le développement mondial des immeubles en copropriétés ne peut s'instituer qu'en corrélation avec les économies d'énergie et les principes du développement durable :

  • pour faire baisser les charges de fonctionnement des immeubles
  • pour améliorer les conditions de vie
  • pour augmenter les valeurs vénales des bâtiments.

 Les dépenses énergétiques dans les copropriétés :

 Dans les pays occidentaux tempérés, les dépenses d'énergie domestique sont à plus de 70% consacrées au chauffage.

Dans les pays émergents non tempérés la dépense est la même pour la climatisation.

  • Les dépenses d'éclairage et d'électricité spécifiques pour les appareils électroménagers représentent 13% des dépenses.
  • L'eau chaude sanitaire représente 10% de ces dépenses.

Plus précisément en France, les bâtiments d'habitation et tertiaires (bureaux et commerces ou entrepôts) représentent 3,5 milliards de m2 chauffés. 

Les ¾ de cette surface sont affectés aux logements.

5 millions de logements sont chauffés par le chauffage collectif.

Là où le chauffage est quasi exclusivement individuel dans l'habitat individuel, il se partage par moitié entre chauffage collectif et chauffage individuel dans l'habitat collectif, cette dernière notion regroupant les immeubles collectifs « uni propriétés » et les copropriétés. 

Les immeubles collectifs consomment 43,5 tétrawatts heures en électricité, 81,8 térawatts heures en gaz et 26,8 tétrawatts heures en autres soit un total de 157,6 tétrawatts heures  soit 24% des immeubles bâtis. 

Le tétrawatt heure est une unité de mesure d'énergie correspondant à la quantité produite en 1 heure par une machine d'un watt. 1 kilowatt heure est égal à 1.000 mégawatt heure. 1 mégawatt heure  est égal à 1.000 kilowatt heure. Un gigawatt heure est égal à 1.000 mégawatt heure. 1 twh est égal à 1.000 gigawatt heure. 

On consomme en énergie 240 kilowattheures par m2 par an.

 Selon les conclusions du Grenelle de l'environnement :

     •·         Il faudrait passer à 50 kilowatt heures par m2  par an pour que le bâtiment soit « conformes KYOTO ». 

Si l'on peut passer à 50 kilowattheure par m2 par an, on réduira ainsi de 40% les consommations d'énergie et d'au moins 50% les émissions de gaz à effet de serre en provenance des bâtiments. 

Il faut non seulement moins consommer d'énergie mais également mettre sur le marché des composants ou matériaux que l'on appellera « compatibles  50 kilowatts heure par m2 par an », lesquels devront être clairement identifiés chez le marchand de matériaux (par exemple vitrages, menuiseries, composants de  murs, de toitures,  planchers, etc.).

  • L'on est ainsi conduit à pratiquer des audits énergétiques des bâtiments existants ce que le Gouvernement s'est engagé à faire pour les bâtiments publics avant 2020.

Il faut donc réapprendre à vivre dans ces appartements à 19° et ne mettre les climatisations éventuelles en marche qu'au-delà de 26°. 

La France compte actuellement 25,5 millions de résidences principales dont 17 millions construites avant 1975. 

Le parc ancien constitue donc un immense gisement d'économies d'énergie. Cependant chaque bâtiment est unique et spécifique. Or pour rénover une construction standard au niveau thermique, il faut dépenser environ 30.000 € par logement indique l'ARC (Association des Responsables de Copropriété).

D'où la création d'un éco-prêt à taux zéro :

Il s'agit d'aider les ménages à rénover leur habitation à condition que les travaux correspondent à des économies d'énergie efficace.

Ce genre de mesure relancera le bâtiment dans son ensemble tout comme l'a fait l'abaissement de la TVA à 5,5% pour certains travaux ou matériels:

2 milliards de travaux par an avec les aides actuelles et 40.000 emplois directs!(source:CAPEB).

 Que faire dans les copropriétés pour réduire leurs émissions de C02 ?

  • 1. L'isolation thermique par l'extérieur protège des écarts importants de température et du ruissellement de l'eau.

Le confort d'été est amélioré par l'augmentation de l'inertie thermique du bâtiment.

On peut ainsi considérer que l'on va gagner 20% d'économies d'énergie voir plus si un plan d'économies d'énergie globale  par isolation est organisé (en coordination avec le chauffagiste).

On peut utiliser :

  • les enduits sur un isolant de type polystyrène expansé qui est fixé sur la façade et recouvert d'enduit. C'est un procédé économique mais avec une résistance au choc moyenne si bien qu'il ne faut pas en poser en partie basse. Attention à la dilatation qui permet une fissuration.
  •  les bardages: l'isolant est accroché à une ossature fixée au mur. L'isolant est de la laine de verre ou de roche ou également du polystyrène expansé puis on pose par-dessus des tuiles, des ardoises, des plaques d'aluminium etc. On embellit ainsi la façade mais le procédé est coûteux.
  •  Les vêtures: constituées d'un isolement et d'un parement directement fixé sur le mur avec un aspect de soleil peuvent influer sur le choix des plantes.
  • 2. Etudier en même temps les équipements de chaudière, ballon d'eau chaude sanitaire, réseau de distribution de chauffage.

Rien ne peut être fait sans bilan thermique et technique préalable, ce qui signifie qu'en aucun cas le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut suffire...

 Ces études sont parfois en cours dans les pays émergents pour les immeubles construites.

 Les français veulent vivre "écologique" :

 Les Français ne sont pas tous égaux face à l'environnement, ce qu'a démontré une enquête réalisée par LA VIE à partir de 6 critères tels que le tri sélectif, la pollution au nitrate, le poids de l'agriculture biologique, la superficie des sites protégés NATURA 2000, l'effort budgétaire communal pour l'environnement et le niveau de préoccupation des citoyens à l'écologie.

Au niveau national les communes consacrent en moyenne 11,5% de leur budget à l'environnement mais les écarts sont importants selon les départements.

 Le classement des départements les plus vertueux sur le plan environnemental sont les suivants :

1. Alpes de Haute-Provence

2. Alpes Maritimes

3. Ariège

3. Hérault

3. Pyrénées Orientales

6. Aude

7. Gard

7. Lozère

7. Le Var

10. Haute Corse

10. Doubs

10. Savoie

10. Haute-Savoie

 Les priorités des pouvoirs publics : les bâtiments publics et sociaux:

 La priorité est donnée aux bâtiments publics et aux logements sociaux (800.000 logements sociaux dont la consommation dépasse aujourd'hui 230 kilowattheures par m2 par an). 

Concernant le parc résidentiel privé, aucune obligation de travaux n'est imposée. Seules des incitations financières sont envisagées : l'éco-prêt à taux zéro, l a création d'outils financiers assis sur les revenus futurs et les économies d'énergie. Le certificat d'économies d'énergie pourra être étendu aux propriétaires de surfaces tertiaires importantes.

 Chauffer " de manière durable" :

 Que signifie « chauffer durablement ? » :

C'est ne pas chauffer ou réduire au maximum les besoins de chauffage et traiter les parois froides c'est-à-dire : isolation + ventilation. 

Il faut également penser à l'éclairage car un bâtiment tertiaire consomme entre 7 et 8 kilowattheures en éclairage :

Comparé aux 50 kilowattheures par m2 par an visés au Grenelle de l'Environnement ce poste va s'inscrire de plus en plus dans le calcul de l'efficacité globale.

Parmi les nombreuses pistes de réflexions, il y a celles qui concernent la récupération d'énergie notamment sur l'électroménager et la douche tous deux très dépensiers en énergie : 30 kilowattheures pour le premier et 25 kilowattheures pour le second.

 Les contrats de réduction de charges de copropriété: l'avenir : 

 Vont se développer dans les prochains mois des contrats de maîtrise de charges de copropriété sur lesquels travaille par exemple le Club D2C qui réunit des professionnels du développement durable dans les immeubles bâtis et les territoires : 

La compétence en maîtrise des charges va donc se développer concernant tous les postes des contrats de syndics de copropriété dont ceux relatifs aux économies d'énergie : l'objectif est à la fois d'obtenir une réduction des charges de copropriété et la réduction du CO2.

 

L'objectif va de plus en plus être ainsi la technique de réduction des charges de copropriété combinée à la réduction du CO2 dans les immeubles.

Selon l'ARC il y aurait une grande différence de compétence entre le secteur privé et le secteur dit « HLM » en matière de chauffage collectif :

  • la consommation moyenne par m2 habitable pour le chauffage est de 180 kilowattheures par an en HLM,
  • et de 260 kilowattheures en copropriété soit plus de 44% de différence !

 Selon le Ministre BORLOO le chantier des économies d'énergie dans les immeubles bâtis (dont ceux en copropriété) est par conséquent crucial :

  • On divisera par 4 nos émissions de CO2 entre 1990 et 2050 et on baissera de 83% la consommation énergique dans le bâti existant.
  • On vise une baisse de 20% des émissions de CO2 dans les transports à l'horizon 2020 et la part des énergies renouvelables dans le bouquet énergétique sera portée à 23% en 2020.

  La lutte pour la baisse des charges de copropriété et ce partout dans le monde est la même que celle contre le réchauffement climatique :

 •·         Les charges de copropriété dans le parc immobilier privé français sont en augmentation constante depuis plusieurs années : elles sont aux alentours de 20 à 22 € par m2 et par an.

  • Les charges de personnel et de concierge représentent 17,3%.
  • Les charges de chauffage représentent 17,1%;
  • L'eau représente 11,1%.
  • Les honoraires de syndic: 9,4%.

 Cependant les charges sont plus importantes et peuvent dépasser 25 € par m2 et par an pour les immeubles construits avant 1975 ainsi que pour les immeubles de grande hauteur. 

Ce sont les immeubles construits avant 1948 qui n'ont pas de chauffage central qui ont les charges les moins chères à environ 12 €/13€ par m2 et par an.. 

 Les régions où les charges de copropriété sont les plus élevées sont :

  • l'Ile de France
  • la Picardie
  • la Champagne Ardennes
  • le Languedoc Roussillon

 Les copropriétés peuvent s'insérer dans les "agendas 21" du Sommet de la Terre  de  RIO DE JANEIRO :

 Le Département se présente comme un acteur primordial pour la mise en place de stratégies de développement durable notamment dans les immeubles bâtis en copropriété.

Les départements se sont engagés dans un « Agenda 21 ».

Ont été ainsi créés des « Comités 21 » pour faire vivre en France l'Agenda 21 ratifié au Sommet de la Terre de RIO :

Chaque département se concentre ainsi sur des domaines tels que la biodiversité et la protection des espaces agricoles, l'habitat durable, l'eau et la gestion des déchets.

Lors des débats à l'Assemblée Nationale pour le vote du Grenelle, un député disait: « la facture énergétique représente aujourd'hui de 7 à 10% du budget familial.  Mais cette proportion va augmenter notamment pour les plus défavorisés.  300.000 ménages sollicitent chaque année une aide pour le règlement de leurs factures impayées comme les factures de chauffage ou d'électricité, 500.000 personnes bénéficient du tarif dit « électricité de première nécessité » et 3 millions occupent des logements insalubres. C'est ce que l'on appelle la précarité énergétique ou des habitations  passoires ».

Les bâtiments de classe A n'émettent que 5 kilogrammes équivalents au CO2 par m2 par an tandis que ceux de la classe G peuvent en émettre jusqu'à 80.

Et en matière de consommation d'énergie les bâtiments de classe A sont les plus économes : moins de 50 KWH par m2 et par an alors que ceux de classe G très gourmand peuvent en consommer plus de 450.

Pour la classe E la consommation est entre 230 et 330 KWH au m2 par an.

D'où l'obligation nouvelle d'afficher le coefficient énergétique dans les annonces immobilières au 1/1/2011.

Les copropriétés peuvent elles-mêmes créer des "Agendas 21".Certaines s'y mettent d'ailleurs.

 Partout en Europe:

Comme le dit STAVROS DIMAS Commissaire Européen à l'Environnement : "les mesures en faveur des énergies renouvelables et de l'efficacité énergétique doivent stimuler la croissance car elles vont promouvoir l'innovation et la création de nouveaux emplois. Si vous épargnez 1 euro d'électricité, vous pouvez l'utiliser différemment dans un autre  secteur de logement ou l'alimentation".

 

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