La "COPROPRIETE 2.0" et la "maquette numérique BIM": Vers le "BIM COPRO"...
Les copropriétés de demain vont se gérer avec de nouveaux outils dont on espère qu'ils seront accessibles non seulement aux entreprises et maitres d'oeuvres qui exécutent des travaux de rénovation notamment énergétiques mais aussi aux syndics, aux conseils syndicaux et aux copropriétaires.
Les professionnels du batiment utilisent de plus en plus la "maquette numérique", véritable "carte vitale" du bâtiment accessible par ordinateur afin de connaitre toutes les composantes de l'immeuble dans ses caractéristiques techniques par visualisation en 3 D des plans du batiment et des fluides.
On zoome sur la partie privative ou commune de l'immeuble et on s'y promène en étant renseigné sur la durée coupe feu d'une porte, sur l'endroit de la fuite d'eau sur canalisation, sur la caractéristique technique d'une tuile ou du bruleur de la chaudière, bientot la durée de vie de l'étanchéité de la toiture...
En cas de surélévation, on peut aussi visualiser en 3D le futur batiment restructuré et se promener dans les nouveaux appartements, ce qui est un outil exceptionnel d'aide à la décision des copropriétaires que ECOCOPRO. COM a pu constater dans des démonstrations faites par ses architectes correspondants...
La copropriété aussi peut passer au numérique !
La copropriété 2.0 en somme... Et pas simplement avec les intranets ou extranets de copropriété dans lesquels figureront tous les documents de la copropriété avec peut être des forums de discussion, mais aussi avec des outils tels le BIM, et un BIM COPRO sur lequel ECOCOPRO travaille avec quelques spécialistes...
Une copropriété "exemplaire" telle que conçue par l'Observatoire des copropriétés exemplaires francophones ( Bruxelles, Montréal, Paris) devra s'y mettre...
Le Web 2.0 est l'évolution du Web vers plus de simplicité (ne nécessitant pas de connaissances techniques ni informatiques pour les utilisateurs) et d'interactivité (permettant à chacun, de façon individuelle ou collective, de contribuer, d'échanger et de collaborer sous différentes formes).
L'expression « Web 2.0 » désigne l'ensemble des techniques, des fonctionnalités et des usages du World Wide Web qui ont suivi la forme originelle du web en particulier les interfaces permettant aux internautes ayant peu de connaissances techniques de s'approprier les nouvelles fonctionnalités du web.
Ainsi, les internautes contribuent à l'échange d'informations et peuvent interagir (partager, échanger, etc.) de façon simple, à la fois avec le contenu et la structure des pages, mais aussi entre eux, créant ainsi notamment le Web social. L'internaute devient, grâce aux outils mis à sa disposition, une personne active sur la toile.
En copropriété, le copropriétaire deviendra une personne active et il devrait ainsi plus s'impliquer dans les grandes décisions de transition énergétique de la copropriété!
Mme DUFLOT, ex Ministre du logement s'exprimait de la manière suivante sur cette nouvelle approche de la gestion des bâtiments dans une interview donné au MONITEUR.
Inventer le bâtiment 2.0. Qu’entendez-vous par là ?
CD : Le numérique va permettre aux acteurs de gagner en efficacité collective et en qualité. Je vais désigner un responsable national du déploiement du numérique dans le bâtiment. Il devra proposer un plan de marche pour fin 2014 et s’appuiera sur une équipe dédiée au sein du ministère. Je ferai en sorte de créer un signe de qualité pour valoriser les entreprises engagées dans le bâtiment 2.0.
Qu’y a-t-il dans le bâtiment 2.0 ?
CD : Il faut déployer la maquette numérique. C’ est un excellent outil de travail collaboratif de la conception à l’exécution, en passant par la gestion du bâtiment. L’objectif c’est d’avoir demain une véritable Carte Vitale du bâtiment qui permet aux professionnels et aux habitants de conserver la mémoire de toutes les étapes de la construction et de la rénovation, ou encore de réaliser des économies de matériaux. Au-delà de la maquette numérique, il faut aussi favoriser le e-learning et mettre à disposition les règles de l’art en format numérique pour que l’artisan puisse les consulter sur son chantier.
Comment favoriser le déploiement de la maquette numérique ?
CD : Nous allons progressivement rendre obligatoire la maquette numérique dans les marchés publics d’Etat en 2017. Et je suis sûre que les collectivités suivront très rapidement.
La "maquette numérique" dont il est parlé est connue depuis longtemps dans les pays anglo-saxons qui l'appellent "BIM":
Building Information Modeling ou Building Information Model (BIM) ou encore modèle d’information unique du bâtiment ou encore Maquette numérique du Bâtiment (MNB) est une technologie et des processus associés ensemble pour produire, communiquer et analyser des modèles de construction.
Ainsi, le BIM se définit à la fois comme : un processus de gestion et de production de données ; un modèle unique du bâtiment, un concept « raisonnons sur un modèle unique», un logiciel parce qu’il fonctionne en intégrant une série de logiciels.
EN COPROPRIETE:
EXEMPLES:
Projet Bayonne centre ancien:Dans ce projet situé au centre ancien bayonnais, Eskal Eureka en collaboration avec les entreprises et l'architecte de l'opération, a utilisé le scan 3D pour faire un état des lieux global du bâtiment et, en particulier, visualiser les déformations structurelles (poutres, planchers...) afin de prévoir les solutions constructives adaptées. La visualisation à tout moment de l'état des lieux du bâtiment grâce au "webshare" (application partagée qui montre les résultats du scan) permet de mieux préparer le chantier et de mutualiser les informations.
Projet Villeneuve Saint Georges:
Dans ce projet de réhabilitation d'un immeuble constitué de quatre étages situé à Villeneuve Saint Georges, Eskal Eureka testera le scan 3D avant travaux, pendant les travaux et à la fin du chantier pour analyser les gains de temps et les économies réalisées.
Une Maquette Numérique BIM a été réalisée par l'architecte à partir des résultats du scan, ce qui optimise le processus et améliore la communication entre les différents corps d'état.
Article publié par INFORENOVATEUR.COM sur le BIM en copropriété auquel ECOCOPRO s'associe:
Le projet COMPACT (Consolidation des outils et méthode nécessaires à la mise en place de plans pluriannuels de travaux en copropriété) initié par le PUCA et animé par l’ARC, l’ALEC Plaine Commune, l’EIE Marnes et Chantereine, le PACT 75-92, La Croix Rouge, et Planète Copropriété consiste à suivre la rénovation de quatre copropriétés qui ont engagé un Audit Global Partagé et qui sont déjà en phase travaux.
Le cœur de cette recherche est de définir le rôle émergent de l’AMO, intervenant auprès du maître d’ouvrage qu’est le Syndicat ces copropriétaires.
Pour ce projet, le rôle dévolu à Planète Copropriété est d’expérimenter l’utilisation du BIM comme outil de gestion.
L’une des copropriétés de ce panel, celle de Saint-Ouen, a accepté de jouer le jeu. C’est un immeuble de 1929, de 44 logements, avec terrasses et attiques. Le premier problème posé était l’absence de plans ou tout au moins de plans exploitables car ceux existants datent de 1926, et sont devenus presque illisibles (perte de contraste). Ils ont cependant pu être photographiés puis redessinés sur le logiciel Archiwizard. Première retombée de la démarche BIM, la copropriété dispose maintenant de très beaux plans cotés.
Du plan au volume, il n’y a qu’un espace qui a été franchi avec la réalisation de la maquette numérique sous BIM par Architecture Pellegrin. Première exploitation de cette maquette, la présentation en AG d’un projet complexe de reprise des étanchéités et de l’isolation des terrasses et des attiques. Vidéo projection, promenade aérienne autour du bâtiment (beaucoup de copropriétaires le découvrent pour la première fois), explication détaillée du maître d’œuvre - E.C.C. DUMONT - des traitements proposés. L’architecte qui découvrait l’outil le qualifiera de « Génial » en sortie de présentation. Résultat, et premier succès, la copropriété vote un budget de 300 000 € !
Le BIM COPRO est né !
PREMIERS CONSTATS
Le BET MANEXI vient en parallèle de rendre son rapport d’audit sur le bâtiment. Ce rapport intègre l’utilisation aussi d’une maquette numérique.
- Premier constat : MANEXI aurait pu exploiter la maquette numérique sous BIM (si elle avait été préalablement créée) pour faire son étude thermique.
- Second constat, cette maquette, enrichie du travail de l’architecte, va permettre de continuer à éclairer la compréhension des copropriétaires en présentant cette fois les différentes solutions envisagées pour l’isolation à venir de l’immeuble, la réfection du réseau d’eau...
- Troisième constat, la technologie du BIM permet d’entrevoir maintenant son utilisation au service de la gestion courante (saisie des données de performances) et de la gestion patrimoniale du bâtiment (saisie des données liées au bâti et aux équipements).
Un tel outil couvre des besoins dès l’origine du projet, accompagne la vie de la copropriété et permet d’anticiper sa gestion patrimoniale. Dès lors, il revêt un caractère universel et pérenne au service de la maîtrise d’ouvrage. La tentation est donc grande de lui permettre une diffusion massive dans le monde de la copropriété.
Trois caps à franchir cependant, celui des architectes qui ne sont qu’un petit nombre à pouvoir répondre à cette maîtrise de l’outil ; le développement de l’outil pour lequel doivent être conçus nombre d’applications spécifiques ; la massification qui permettra de le proposer à des prix de marché acceptables par les copropriétés.
PROPOSITION
Une rencontre récente avec le responsable des moyens numériques de l’USH a permis de bien situer les enjeux. Les maîtres d’ouvrages publics sont preneurs de ces technologies mais à des échelles plus grandes. Ils ont également maîtrisé la gestion prévisionnelle. De plus, la prise de décision ne requiert que l’avis des professionnels. La maquette numérique vient donc parfaire un savoir-faire déjà établi.
La copropriété privée n’a aucun outil, elle n’a anticipé en rien sa gestion prévisionnelle patrimoniale, et elle doit de plus faire face aux contraintes des performances nouvelles que l’on attend d’elle, en matière de consommations énergétiques notamment. Toutes ces peines ajoutées sont peut-être une chance pour mettre en œuvre des solutions à la hauteur réelle des problèmes. Le terrain est complètement vierge en copropriété pour démarrer avec un outil extrêmement performant et dépasser les pratiques contraignantes (hétérogénéité de la maîtrise d’ouvrage, décision collégiale). A ce titre, il est intéressant d’établir des passerelles entre public et privé.
Nous proposons la création d’une structure privée (start-up ou greffe sur une structure existante) qui proposera la mutualisation d’une offre BIM à la copropriété. L’objectif étant de mettre cet outil entre les mains, des conseils syndicaux, des syndics, des AMO, des architectes, des bureaux d’études, des financiers, tous au service des maîtres d’ouvrages que sont les Syndicats De Copropriétaires.
Les missions de cette structure seront de :
- Développer les moyens de massification de la saisie (plans, façades) sous BIM ;
- Développer les applications spécifiques aux différents acteurs qui vont successivement utiliser la maquette numérique (Copropriétaires, conseils syndicaux, syndics, AMO, architectes, BET, financiers, entreprises, …) ;
- Établir les valeurs de marché des différents produits ;
- Mettre au point les modèles économiques ;
- Informer et former tous les acteurs du domaine mais aussi les pouvoirs publics.
Face aux enjeux du marché, ces mêmes pouvoirs publics peuvent jouer un rôle d’amorçage. Ce qui vient d’être confirmé par un contact récent avec un membre de la B.P.I. à la veille d’investissements importants et à la recherche de projets pour « lever les freins au déclenchement des travaux »…
Nous y sommes.
Pour tous renseignements, utilisez le formulaire contact du site "ecocopro.com"
Olivier Brane
Avocat honoraire
spécialiste en droit de la copropriété
Challenge experts formations copro.
ecocopro.com