Immobilier durable : changer de dénominateur pour évaluer correctement les actifs
Est-ce que ma consommation d’énergie est bonne ou mauvaise ? Mon bâtiment est-il « vert » ou pas ? On s’est peut-être trompé de question. Une consommation doit être évaluée à l’aune du service rendu par le bâtiment. Il existe un concept pour en rendre compte : « l’intensité d’usage ».
La consommation est-elle basse ? C’est normal, il n’y a pas grand monde dans le bâtiment. Elle est très haute ? Normal encore, le service de presse qui y est hébergé fonctionne en 2 x 8. Ces deux exemples pourraient d’ailleurs concerner le même bâtiment, après changement de locataire.
Si une consommation d’énergie est autant la conséquence des usages hébergés que du caractère déperditif du bâtiment, comment évaluer une consommation d’énergie ?
« Intensité d’usage »
Il faut introduire le concept d’intensité d’usage pour apprécier une consommation. Un bâtiment est utilisé de manière plus ou moins intense. Il s’agit de caractériser le service rendu par le bâtiment, pour lequel on peut distinguer de grandes fonctions : bureaux, commerce, établissement d’enseignement... (1)
Dès lors, le service rendu trouve de nouvelles unités : nombre de postes de travail, nombre de visiteurs du centre commercial, nombre d’élèves ou d’heures de cours dispensées, etc.
Ce n’est pas une nouveauté : le service rendu d’une compagnie aérienne n’est pas exprimé par le nombre de kilomètres parcourus par ses avions, mais bien les « tonnes - kilomètres » et les «passager-kilomètre » transportés.
Le bâtiment a également besoin de nouvelles unités de mesure pour rendre compte de la bonne consommation des ressources.
Illustration des effets de densité
L’intensité d’usage est caractérisée par de nombreux paramètres, nous illustrons ici les effets de la densité des espaces.
L’Institut Français pour la Performance des Bâtiments, grâce aux retours d’expérience mis à disposition par les entreprises, a tracé l’évolution des consommations d’énergie au mètre carré et en postes de travail pour deux grands bâtiments tertiaires.
- Le nombre de postes de travail initialement projeté,
- L’équipement réel en postes de travail,
- L’équipement à venir en postes de travail.
Conclusion : les opérations de densification a des effets positifs sur les consommations d’énergie per capita, mais dégradent les performances en termes absolus. Les effets sont antagonistes.
C’est une action vertueuse en termes de développement durable et bien sûr de logique immobilière (toute chose égale par ailleurs, les espaces de travail ont été travaillés pour un conserver le confort et leur qualité d’usage).
Evaluation environnementale et intensité d’usage
C’était si simple avec les consommations au mètre carré ! Bien sûr, ce dernier indicateur veut toujours dire quelque chose. Notamment dans les bâtiments les plus déperditifs, le bâtiment est si peu étanche aux calories que les effets de l’utilisateur sont moindres.
Cependant ni le fameux Diagnostic de Performance Energétique (DPE) dans l’existant, construit sur les consommations actuelles, ni les évaluations 
environnementales actuelles ne rendent compte de ces effet d’usage, qui ne sont ni plus ni moins que l’expression du besoin immobilier.
Il faut donc « changer de dénominateur » et passer des mètres carrés aux postes de travail ou aux expressions d’unités fonctionnelles adéquates. C’est nécessaire pour se comparer : nous avons mis en évidence qu’un bâtiment de bureaux moderne et extrêmement optimisé en conception comme en conduite consommait de 1 MWh / Poste de Travail / an.
Cela fonde une nouvelle échelle de valeur.
Bien sûr, le concept est valide sur toutes les variables environnementales des activités (CO2, eau, déchets, etc.)
Pour s’évaluer correctement, l’immobilier doit s’attacher à caractériser l’intensité d’usage et « changer de dénominateur ».
(1.) La nomenclature INSEE convient parfaitement à cet exercice.