Freins et accélérateurs des rénovations énergétiques en copropriété

Rédigé par

Olivier Brane

Avocat immobilier honoraire, formateur

1258 Dernière modification le 23/09/2014 - 13:41
Freins et accélérateurs des rénovations énergétiques en copropriété

Cet article écris en langue anglaise est la somme des recherches faites par PLANETE COPROPRIETE.COM qui est un des correspondants habituels de ECOCOCOPRO.COM. Il décrit les freins et accélérateurs des rénovations énergétiques des copropriétés françaises.

Les copropriétés ont du mal à organiser et à planifier leurs grands travaux d'entretien.



Les travaux sont souvent présentés en assemblée générale quand ils deviennent essentiels et sont gérés comme une dépense urgente mal préparée.                                



Le manque chronique de sensibilisation et d’information des copropriétaires :



C'est souvent au cours des projets de travaux que le propriétaire a connaissance de l'existence de problèmes, et même de ceux qui nécessitent des travaux à court terme.



Le notaire, lors d’une mutation d’un lot en France, reçoit une copie du carnet d'entretien qui retrace s’il est bien entretenu, les travaux réalisés, ainsi que des informations sur les dépenses courantes et les travaux prévus / prévisibles sur 3 ans.



Cette vision à court terme ne semble pas compatible avec l’engagement de crédits de l’acquéreur qui pèseront sur son budget, peut-être pour une période de 20 ans.



Chaque année, lors des assemblées générales annuelles les propriétaires ont tendance à éviter les réparations des ravages du temps, mais ne sont pas du tout au courant de la vétusté et de l'usure globale de tous les éléments de la copropriété et des actions prévisibles sur le long terme.



Le syndic a l'obligation de soumettre à l'Assemblée générale la création d'un fonds de réserve pour fonds appelé pour les travaux futurs.

Comment déterminer le contenu du plan des travaux futurs souvent rejetés par les propriétaires en raison du manque d'informations et d’explications?



Cela est particulièrement regrettable, car ces plans pourraient être une bonne base pour déterminer avec précision les travaux d’économies d'énergie qui doivent être réalisés après un audit énergétique en copropriété de + de 50 lots équipée d'un chauffage collectif (ou DPE collectif dans les copropriétés de moins de 50 lots).



Ces audits énergétiques doivent absolument être bien faits :

C’est absolument essentiel pour la compréhension des copropriétaires afin de déterminer ce qu'il faut faire.

Ce que suggère L'Association française PLANETE COPROPRIETE :



Une revue / analyse du Bilan initial de copropriété, qui est gratuit (!), suivie d'un Audit Global partagé (AGP).

 
Le bâtiment (ainsi que les appartements) pourra également bénéficier des étiquettes énergétique et environnementale qui lui donnent une valeur verte de patrimoine parce que une étiquette performante est très appréciée par les acheteurs potentiels ...

Ce n'est plus un luxe ... 

La copropriété peut établir des plans pluriannuels de travaux à 5, 10, 15 ou 20 ans de façon à «lisser» les travaux qui seront réalisées, et les appels de charges, selon les spécificités de la copropriété, et son « cycle de vie ».

Les Etats-Unis et le Canada ont de grands spécialistes de l'étude et la préparation de plans de financement et d'amortissement des investissements et travaux.



Ils sont habitués à la mise en œuvre d’«inspections» dans les bâtiments tous les 5 ans. 



Ces évaluations effectuées par des «inspecteurs» hautement qualifiés permettent l'élaboration de plans de financement pour le vote des fonds de travaux spéciaux par exemple au QUEBEC (mais aussi en Hollande, en Espagne, en Floride, en Ontario ...).

Comment combler le fosse du manqué d’information ?



La «recherche-action» réalisée par PLANETE COPROPRIETE contribue à introduire et tester une méthode pour combler ce manque d'information.



Cette « recherche-action » a été menée pour le PUCA (Plan d'urbanisme et d'architecture, Ministère du Logement) et l'ANAH: (Agence nationale pour l'amélioration du logement)



L'équipe était composée de membres  de PLANETE COPROPRIETE, notamment la société copro+.



La méthodologie proposée consiste en

  • En un inventaire des composants de la copropriété (éléments du bâti, équipements, …),
  • une l’analyse de l'usure / vétusté des composants du bâti et des équipements,

Le développement d’une gestion prévisionnelle de la maintenance et des dépenses associés au maintien des immobilisations et des amortissements. 


Sachons de quoi nous parlons : l'inventaire:



La première tâche est d'identifier le périmètre, d'identifier et de caractériser les immeubles (taille, type) et de dresser un inventaire complet des éléments du bâti et des équipements (ascenseurs, installation de chauffage, ECS, VMC, ….)



Grâce à une nomenclature unique, cet inventaire doit être compris par tous les propriétaires et les professionnels, et fournir un langage permettant de définir le patrimoine commun.



Il s'agit donc d'un document qui devrait être délivré par le notaire lors de toute vente de lots en copropriété!



Le notaire devrait l’envoyer au nouveau propriétaire, même si ce n'est pas une obligation légale.

 

Analyser la valeur:

Un moyen simple d'évaluer les besoins d'entretien d'un immeuble en copropriété est de donner à chacun des composants du bâtiment (façade, une chaudière, un ascenseur, , ...) une valeur égale à celle estimée pour la remise en état ou de remplacement.



Cette valeur peut être approchée à partir du carnet d'entretien ou estimée au cours de la phase d'audit ou de diagnostic.



Il est facile, par simple cumul d'obtenir la valeur approximative du patrimoine commun.



L'exercice réalisé sur une copropriété de 200 lots dans la ville de Lyon a montré que la valeur estimée des parties communes est de € 6 millions pour une valeur de marché totale des 200 appartements de 50 M €. 

Prédire le cycle de vie et mesurer l'usure:



La durée de vie attendue de chaque composant de la construction peut être estimée (ex. 20 ans pour l'étanchéité).

Où trouver des données sur la durée de vie ?

 Il sera régulièrement affiné lors d'une enquête de cinq ans qui permettra de réévaluer l'échéance probable du remplacement.



Pratiquer une simple ligne droite (coût de remise en état / vie en années) donne le montant de l'usure et le montant de remise en étant / remplacement sur une base annuelle.



Dans l'exemple ci-dessus le montant de la moyenne annuelle est de 200 K € (6 millions € / 30 ans), alors que le budget annuel des dépenses de fonctionnement est de 410 k € de près de 50%!



Il est intéressant de comparer l’estimation moyenne selon la méthode ci-dessus avec le cout moyen annuel de l’entretien et la maintenance des équipements.



Si l'usure est plus grande, le bon sens voudrait que la copropriété finance la différence en mettant de côté une provision pour les travaux futurs.



Naturellement, l'approche permet d'établir et de présenter dans un rapport annuel de la valeur nette (valeur à neuf - usure) du patrimoine commun.



C'est un excellent antidote contre le report des travaux!

Bien gérée, cette démarche d’estimation périodique de la valeur d’usure et du cout de remplacement permet une forme temporelle de solidarité beaucoup plus juste.

En remplaçant la question «qui paie ? » par «qui utilise paie».



Dans ce processus peuvent être ainsi voter les fonds de prévoyance en cohérence avec les plans pluriannuels de travaux, ce qui permet de rendre plus facile le financement par l'emprunt, la nécessaire adhésion collective et individuelle, et d’optimiser les subventions de l'Etat et des collectivités pour les économies d'énergie, et valoriser la nouvelle valeur vert de la copropriété.

Développer la gestion prévisionnelle de la maintenance 

:

Actualiser l'inventaire et les tables d’usure/vétusté de chaque composant, tous les 5 ans, produit un tableau de gestion de la maintenance prévisionnelle.



Ce tableau distingue le court terme de travail (<5 ans), le moyen terme (entre 5 et 10 ans) et le long terme (entre 10 et 20 ans).



La planification des travaux à court terme peut alors être organisée de manière cohérente avec le moyen et long terme, dans un plan pluriannuel de travaux , en fonction des priorités et des contraintes, et d'intégrer la prise en compte de l'amélioration de l'efficacité énergétique et du confort. 




Organiser le financement, clé de la réussite

 :

La préparation d'un plan de financement dans la phase prévisionnelle facilite son acceptation par les propriétaires de la communauté de vote.



L'utilisation du fonds de réserve, le calcul de la charge restante après toutes les subventions et les aides, permet aussi de proposer un prêt collectif dont la durée sera déterminée par référence à la nature du travail et la capacité de remboursement (y compris la réduction des coûts de fonctionnement et d’achat d’énergie).

Entrer dans les pratiques d'investissement et d’amortissement comptable :


Les mécanismes présentés ici sont une pratique courante pour tous les autres entités de gestion (entreprises, administrations, unités de logement gérés par les bailleurs sociaux, ..). 



Pour les mettre en place, il suffit d’appliquer à la copropriété un régime de comptabilité générale.

PLANETE COPROPRIETE est une association transversale de professionnels et de spécialistes des copropriétés intéressés dans l'amélioration énergétique des copropriétés.

Olivier BRANE
Planetecopropriété.com
challenge-experts.com
www.ecocopro.com

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