[Dossier Hors-site] #8 - Economie circulaire et réutilisation d’un bâtiment plusieurs fois à des endroits différents

Jérôme FLOT, fondateur de Soletdev, accompagne et développe des projets immobiliers solidaires sur l’ensemble du Territoire. Dans le cadre de ses missions, Soletdev s’est emparé depuis 2015 de la Construction Hors Site pour répondre à la thématique de l’immobilier solidaire, qu’il soit temporaire dans le cadre d’urbanisme transitoire ou pérenne dans des montages de logements très sociaux et notamment dans le cadre de création de Centres d’hébergement d’urgence.

Contexte de développement de l’immobilier solidaire

La pression historique sur la demande de logements sociaux en Île-de-France, en augmentation constante depuis plusieurs années, se traduit par des difficultés accrues d'accès aux logements pour les ménages les plus modestes. De proche en proche, l'ensemble de la chaîne de l'hébergement au logement se trouve dans une situation extrêmement tendue, avec des dispositifs d'accueil saturé. L'État finance ainsi plus de 118 000 places d'hébergement d'urgence chaque nuit en Île-de-France, pour venir en aides aux publics les plus fragiles. La crise sanitaire du Covid-19 a exacerbé encore ces tensions. 

Parmi les solutions possibles, les fonciers en attente d'aménagement, disponibles immédiatement pour des durées limitées, constituent un gisement de déploiement de Centres rapides à installer. Le développement de solutions modulaires déplaçables peut ainsi permettre de faire émerger une offre de logements ou d'hébergement sur ces terrains, en vue d’une mise en œuvre inférieure à 1 an y compris les phases d’autorisations administratives. Ce délai est imbattable en comparaison avec une construction traditionnelle dont les livraisons ne cessent depuis de nombreuses années de se reporter avec des temps de construction dépassant allègrement les 18 mois. Ce qui, ajouté au temps d’instruction et de consultation des entreprises impacte lourdement la mise à disposition de bâtiments pour les acteurs du logement très social et de l’hébergement : en cumulant les temps évoqués ci-dessus, il faut bien souvent 24 à 30 mois minimum pour une construction traditionnelle, à comparer aux opérations Hors site pouvant être réalisées entre 9 et 12 mois. 

Ce développement de construction hors site est à comparer avec la transformation de bâtiments vacants publics ou privés. Le travail sur l’existant se confronte à plusieurs types de difficultés:

• Bâtiments souvent obsolètes

• Bâtiments inadaptés à de l’hébergement sauf gros travaux impliquant des surcoûts importants

• Bâtiments présentant de l’amiante ou de la pollution qu’il faut traiter pour rendre les bâtiments habitables (surcoûts très importants)

• Bâtiments disponibles pour de courtes périodes ne permettant pas dans bien des cas d’amortir les investissements nécessaires à la transformation en hébergement 

• Travaux incompatibles avec la contrainte environnementale: les travaux très sommaires ne viennent pas combler les lacunes de bâtiments obsolètes: une passoire énergétique le sera pendant toute son occupation temporaire et alourdira de manière conséquente les consommations énergétiques pour l’Association gestionnaire.

• Travaux à fonds perdus: A l’issue de la période temporaire d’hébergement, les travaux de cloisonnement, d’installations de zones sanitaires, de cuisines sont bien souvent démolis pour le projet pérenne à venir et les solutions de réemploi d’équipements sont souvent limitées pour cause de surutilisation ou de choix de matériel de faible qualité compte tenu du temps d’occupation (en moyenne 12 à 24 mois)

Face à ce constat de l’hébergement réalisé dans les bâtiments existants, la construction hors site présente de sérieux arguments : 

• celle de la réutilisation des bâtiments: « ce qui arrive en morceaux peut être démonté et remonté ailleurs sur un nouveau foncier mis à disposition ». Les projets réalisés par Soletdev depuis 2015 intègrent dans leur montage et la consultation des entreprises une clause de démontage/remontage dans un rayon de 100 kms maximum. Le cahier des charges intègre cette commande et permet au Maitre d’Ouvrage d’avoir le chiffrage du déplacement dès la 1ère vie. Ce déplacement est chiffré, en fonction de la complexité du bâtiment, dans une fourchette comprise entre 20 et 35% du prix initial, incluant la remise en état du bâtiment dans sa 2ème vie (rafraichissement, réparations, changements éventuels d’équipements, adaptation des façades à un nouveau PLU en lien avec le nouveau terrain). Ce qu’il faut retenir, c’est que cela permet d’envisager la construction d’un immobilier solidaire comme un immobilier réversible et circulaire. La donnée économique importante pour le Maitre d’Ouvrage, possédant ces modules d’hébergement, est qu’il conserve de la valeur au contraire d’un projet réalisé temporairement dans un bâtiment existant avec un amortissement à fonds perdus.

• Les projets sont temporaires mais respectent toutes les normes d’un bâtiment pérenne: cela permet au Maitre d’Ouvrage d’avoir des réponses vertueuses sur le plan environnemental avec des consommations énergétiques maitrisées. Cela permet aussi, comme dans n’importe quel bâtiment neuf de bénéficier de l’accessibilité PMR et de répondre à toutes les avancées améliorant le confort des personnes hébergées pour un accueil digne, offrant des conditions de travail pour le personnel social largement supérieures à des travaux au rabais dans l’existant.

• En termes de délais, l’intervention dans un bâtiment existant est très rapide puisqu’il s’agit dans la plupart des cas de travaux de cloisonnement et d’installations d’équipements sanitaires. Néanmoins, le timing proposé grâce à l’organisation et la logistique des industriels permet de réaliser des projets dans des temps records : CHU « La Promesse de l’Aube », Paris 16, 2800 m2 réalisés en 6 mois ; CHU « Bastion de Bercy », Paris 12, 5000 m2 réalisés en 5 mois.

Des démonstrateurs à des solutions industrielles attendues

Les premières opérations portées par l’Association Aurore avec les centres d’hébergement de « La Promesse de l’Aube » et du « Bastion de Bercy » à Paris ont permis de mettre en place des solutions de logements temporaires pour plus de 500 personnes pour les 2 sites en l’espace de 2 ans. Fort de cela, les donneurs d’ordre, les collectivités, les aménageurs, les associations s’intéressent de plus en plus à ce type de projets permettant soit de répondre au besoin de l’hébergement d’urgence, soit d’envisager des opérations tiroirs, de desserrement, en vue de déconstruire des bâtiments obsolètes ou des copropriétés dégradées. La construction Hors Site devient ainsi un outil de l’intérêt général et devient même une source d’inspiration de réversibilité et de modèle de valeur.

Est Métropole Habitat, Bailleur social à Villeurbanne a ainsi lancé en 2018/2019 une consultation en conception/réalisation sur un site lui appartenant de Centre d’hébergement d’urgence déplaçable de 100 places en lien avec l’Association gestionnaire Alynea. Ce projet temporaire s’installe pour 2 ans d’exploitation le temps du développement d’un programme de Logements sociaux. Il s’inscrit pleinement dans une démarche d’économie circulaire avec un projet démontable à l’issue de sa 1ère vie et réversible dans de nouvelles configurations : 

• 1ère vie : Centre d’hébergement de 100 places pour des familles

• 2ème vie et vies futures: découpage du bâtiment en plusieurs petits Centres pour personnes isolées déplaçables et modifiables en fonction des besoins de la Métropole Lyonnaise.

Soletdev, AMO d’Est Métropole Habitat a ainsi contribué au Programme et Cahier des Charges ayant permis de faire émerger des réponses innovantes de la part de plusieurs groupements. Arbonis et Roda ont remporté l’appel d’offres et finalisent actuellement les travaux du Centre.

• Solideo, sur le site d’implantation du Village des Athlètes, au sein du périmètre de la ZAC « Village Olympique et Paralympique » a été confronté à une difficulté : celle de la présence d’un Foyer de travailleurs Migrants géré par l’Association Adef, propriétaire du foyer, d’une capacité́ de 286 résidents.

Le projet du Village nécessite la démolition de l’actuel foyer de travailleurs migrants en vue de la construction d’un programme immobilier neuf, qui accueillera à l’été́ 2024 des athlètes olympiques et paralympiques, avant sa reconversion en programme d’activités tertiaires à partir de 2025. 

Pour permettre la mise en œuvre du projet dans des délais compatibles avec les Jeux, il a été nécessaire que la Solideo, en sa qualité́ d’aménageur de la ZAC, acquière le foyer ADEF libre de toute occupation, avant déconstruction et mise à disposition de l’emprise libérée au groupement d’opérateurs immobiliers qui sera retenu sur ce périmètre d’intervention. Dans ce contexte, il était donc nécessaire que l’ADEF libère intégralement son foyer le plus tôt possible. 

Les partenaires mobilisés dans le cadre de ce projet ont donc organisé les solutions de relogement des résidents autour de contraintes calendaires complexes. 

Le relogement des résidents a été prévu en deux temps. Le scenario de relogement validé sous l’égide du Maire de Saint-Ouen-sur-Seine et de la Préfète déléguée à l’égalité́ des chances, en association avec la DRIEA, la DRIHL, la CILPI, l’ADEF, la SOLIDEO et les opérateurs en charge des constructions neuves, s’est organisé comme suit : 

La reconstitution de 2 nouvelles résidences sociales d’environ 150 places chacune sur la commune de Saint-Ouen-sur-Seine. Dans l’attente de la livraison de ces deux opérations, le relogement provisoire des résidents est prévu dans le cadre d’une opération temporaire d’une durée d’environ 2 ans portée par la SOLIDEO. Les logements temporaires seront des bâtiments modulaires de qualité́, dont les caractéristiques garantiront le confort (thermique et acoustique notamment) de ses habitants, avec l’objectif d’une réutilisation ultérieure à l’issue du relogement définitif des résidents ADEF. 

Soletdev, AMO de la Solideo a accompagné et proposé au Maitre d’Ouvrage des solutions en construction Hors Site. Il a ainsi réalisé le Programme et Cahier des Charges ayant permis de lancer la consultation dans un cadre juridique compliqué. Solideo n’est pas Bailleur Social et ne pouvait donc pas justifier de lancer une consultation en conception/réalisation pour une opération de logement. La consultation s’est donc organisée en 2 temps : une consultation en Marché de fournitures et services (remportée par le groupe Cougnaud) et une consultation de Maitrise d’œuvre pour déposer un Permis de Construire précaire sur la base du projet du lauréat du Marché précité. Le Permis précaire a été obtenu et le Groupe Cougnaud est en pleine période de finalisation d’études avant la fabrication des modules de logements. Le délai est là aussi très important à la vue des enjeux de relogement des 286 résidents et du calendrier extrêmement tendu pour les Jeux olympiques et paralympiques. La livraison du foyer temporaire est attendu pour le printemps 2021.

Foyer temporaire Adef, Solideo, Agence Baetz et Chardin, Groupe Cougnaud , perspective projet

• L’appel à manifestation lancé par la Préfecture d’Ile de France à l’été 2020 s’inscrit dans le contexte d’urgence sociale et de recherche d’innovation cité plus haut; il est attendu l’émergence de solutions de logement ou d'hébergement sur des terrains disponibles pour des durées limitées. L’État a identifié plusieurs terrains sur lesquels, en fonction de leurs caractéristiques et de la durée prévisible de disponibilité, a été fléché une typologie de projet : logements locatifs sociaux ou projets d'hébergement et d'accompagnement social. 

Il est ainsi attendu des porteurs de projets de proposer, selon les terrains :

• des opérations innovantes mobilisant des solutions modulaires, rapidement mobilisables et déplaçables à l'issue de la première période de disponibilité des terrains. L'État sera ainsi très attentif aux délais de sortie des modules, aux conditions d'installation, et aux conditions de réutilisation des modules à l'issue de la première utilisation ;

• une recherche d'équilibre financier optimal (coût de sortie et montage financier), qui tirera parti du caractère réutilisable des modules (voir ci-dessous) ; créativité et innovation sont particulièrement attendues sur ce volet ;

• des projets sociaux innovants en matière d'accès au logement et d’hébergement : le caractère temporaire des logements produits implique que la question de la transition des ménages vers des solutions plus classiques soit dès le départ inscrit comme un enjeu fort.

Les projets retenus à l'issue de l'appel à manifestation d'intérêt constitueront des démonstrateurs d'opérations en modulaires. L'objectif à terme pour l'État sera de capitaliser sur les bonnes pratiques pour structurer une nouvelle filière de production fiable et robuste techniquement et financièrement. Il s'agira de généraliser l'utilisation des fonciers en attente en mobilisant une nouvelle filière complémentaire aux solutions plus classiques de développement de l'offre de logement et d'hébergement.

Le portage des projets devra ainsi s'appuyer sur des partenariats étroits entre les industriels professionnels du modulaire, les maîtres d'ouvrage bailleurs sociaux ou associations, les opérateurs gestionnaires et tous les acteurs de la construction : architecte, économiste…

Soletdev, AMO de la Préfecture d’Ile de France a permis de faire bouger les mentalités sur les solutions en construction Hors Site pertinentes à mettre en place dans cet AMI. Soletdev est mobilisé pour analyser les copies des groupements et opérateurs ayant répondu pour le 30 septembre 2020 sur 3 fonciers devant porter des 1ères opérations de logements déplaçables.

Vers de nouveaux modèles ?

L’utilisation de la construction hors site par les donneurs d’ordre s’inscrit au travers des exemples ci-dessus dans une attente forte de solutions de création de logements rapides à mettre en place, de qualité, de réversibilité, soit totale, soit in situ avec une capacité du module à se réinventer sans cesse. Le module comme non plus un volume mais une trame constructive, un espace capable d’évoluer et surtout de créer de la valeur : le Hors site est résolument inscrit dans l’économie circulaire.

La récente livraison de Soletdev à Périgueux d’Un Centre d’hébergement d’urgence pour une Association et un Bailleur social a même été réalisée en containers « dernier voyage » illustrant l’innovation et l’inventivité des industriels proposant des solutions de plus en plus vertueuses sur le plan environnemental et capables de s’adapter à tout type d’architecture.

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 Crédit photo : Axel Dahl