Grand Débat : Propositions d’amélioration du pouvoir d’achat des copropriétaires pour rénover

• Evolution des contraintes réglementaires pour accélérer la transformation numérique dans le mode de gestion des copropriétés (notamment dématérialisation, rendre utilisable la lettre recommandée électronique)

• Encourager et faciliter la gestion des opérations de rénovation énergétique comme des projets à part entière ; à noter que la remise en cause annuelle du contrat de syndic ne participe pas à l’instauration d'un climat de confiance et de pérennité favorable à une conduite de ces opérations en mode projet.

  Pour rappel, ces projets se gèrent sur plusieurs années (de 3 à 7 ans d’après notre expérience), il faut que chacun en soit conscient et que l’on se donne tous les moyens d’y parvenir.

• Maîtriser et diminuer les charges : faire un bilan de gestion quinquennal sur les charges de copropriété, systématiser la mise en concurrence et renégociation pour les contrats récurrents au moins tous les 5 ans avec des cibles cohérentes à atteindre, mettre en place un observatoire des charges, créer des groupements d’achats de copropriété (ex : achat d’énergie...)

Faciliter le financement des travaux par les moyens suivants :

• Financer l’assistance à maîtrise d’ouvrage et l’aide à la gestion des projets en utilisant les certificats d’économie d’énergie

• Encourager et faciliter la mise en oeuvre de financements collectifs plus que les financements individuels. S’inspirer du dispositif d’aide « Habiter Mieux Copropriété » de l’ANAH qui accorde au Syndicat des copropriétaires des subventions aux travaux ambitieux de rénovation énergétique, et qui subventionne l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage

• Clarifier la loi qui encadre le prêt collectif en rendant obligatoire le prélèvement des échéances de remboursement sur les comptes individuels des copropriétaires exclusivement

• Changer de catégorie au prêt collectif dans le classement de la Banque de France des taux d’usure afin de permettre aux banques d’augmenter les TAEG appliqués à ces prêts, ce qui participerait à en améliorer le rendement et encouragerait plus d’établissements à en proposer

• Rendre possible la prise d’une garantie réelle (hypothèque) par les établissements financiers sur la totalité de l’immeuble, incluant parties privatives et parties communes ; permettre le prêt hypothécaire à trés long terme (35 ans) sur l’immeuble en copropriété, actif valorisable

• Instaurer comme au Québec la possibilité pour une entreprise créancière de factures de travaux impayées par le syndicat des copropriétaires d’inscrire une hypothèque légale sur l’ensemble des lots de la copropriété

• Créer une caisse de garantie européenne ou française des prêts pour le financement des surélévations (en France par la Caisse des dépôts) et baisser la TVA à 5,5% pour les travaux de surélévation lorsque les recettes contribuent à la rénovation énergétique des immeubles

• Favoriser l’émergence de nouveaux outils de financement de la rénovation des copropriétés sous forme de tiers investissement

• Créer un crédit d'impôt sur les primes d’assurances DO

• Proroger la défiscalisation des plus-values sur vente des droits de surélévation au-delà de 2020

Association régie par la Loi 1901

• Maison des associations • 23, rue Greneta • 75002 Paris • Tél. : 09 72 50 81 21 • • secretariat @planetecopropriete.com • www.planetecopropriete.com •

• Encourager et massifier la rénovation énergétique des résidences : Simplifier le financement des travaux, créer une offre unique de financement

• Former les syndics, les conseils syndicaux et les copropriétaires.

Encourager les nouveaux modes d’usage au sein des copropriétés et des résidences :

• Permettre la prise en main autonome de certains postes d’entretien (petits espaces verts, gestion des containers.) par les occupants de la résidence qui le souhaitent, permettre la location des places de parking à l’heure ou à la journée en fonction des utilisations individuelles et des besoins, favoriser le déploiement d’outils pour encourager les diminutions de consommations d’énergie, à travers notamment des compteurs interactifs

• Favoriser l'émergence de locaux communs comme au Québec notamment laverie, chambre partagée

• Favoriser le télétravail pour limiter et moins dépenser en transport

• Développer les équipements de transport individuel partagé (véhicule)

• Développer les locaux vélos pour permettre au copropriétaires de passer du tout voiture à un usage renforcé des vélos

• Adopter un nouveau modèle d’usage des parties communes pour les copropriétés neuves :

• Développer le concept d’immeubles à charges zéro (immeuble dont les appartements vendus comportent une quote-part de locaux commerciaux communs, dont les revenus de location permettent au syndicat des copropriétaires de financer les charges communes de l’immeuble)

  Participants au Grand Débat

• PASSIV CITY, représenté par Frédéric Colas (bureau d’étude)

• DJC LEGAL, représenté par Yves Joly-Coeur (avocat Québécois)

• Universimmo-Pro.com et l’association QualiSR, représentés par Alain Papadopoulos (responsable de rédaction, consultant et formateur)

• VERSPIEREN, représenté par Olivier Comelles (courtier assurance)

• COPRO+, représenté par Pierre Olivier (conseil pour les copropriétés)

• SERGIC, représenté par Julien Vandewalle (responsable rénovation énergétique)

• OLIVIER BRANE Avocat Honoraire (formateur, spécialiste de la copropriété)

• JEAN-LOUP TAIEB (architecte, spécialiste de la copropriété)

• ARC, représenté par Claude Pouey (responsable observatoire des charges de copropriétés)

• NEOCOPRO, représenté par Xavier Faure (médias et conférences, société DEVEKO)

• LOISELET ET DAIGREMONT, représenté par Bertrand Esposito (Directeur des agences Loiselet et Daigremont)

• ENERGIE PULSE, représenté par Fatima-Zohra Mekrebi (ingénierie financière et accompagnement au financement des travaux de rénovation des bâtiments)

ANNEXE 1 : JULIEN VANDEWALLE - SERGIC

Préambule :

Nous sommes face à un véritable paradoxe :
Les charges liées au logement des français représentent plus de 30 % du budget moyen, et 49 % des ménages considèrent aujourd’hui qu’elles sont lourdes voire trop lourdes à supporter pour leurs budgets.
En parallèle, les charges de copropriété seules représentent également 12% des dépenses des copropriétaires.

Le bâtiment en France concentre 45 % de la consommation finale d’énergie et 25 % des émissions de gaz à effet de serre.

Enfin, 51 % des français prévoient de réaliser d’importants travaux sur leurs logements dans les 5 années à venir.

Nous (professionnels de l’immobilier) devons donc amener les copropriétaires à réaliser ce double challenge de moderniser et isoler leurs logements en diminuant en parallèle leurs charges quotidiennes liées à l’habitat afin de leur redonner du pouvoir d’achat.

Nous avons identifié 4 leviers pour avancer en ce sens :
1/ Faire évoluer certaines contraintes réglementaires
2/ Encourager et massifier la rénovation énergétique des bâtiments
3/ Maîtriser les charges à travers des engagements forts
4/ Anticiper et faciliter le déploiement des nouveaux modes d’usage du « logement »

1/ Evolution des contraintes réglementaires

Certaines dispositions devraient être assouplies rapidement pour accélérer certaines transformations dans le mode de gestion des copropriétés.
A titre d’exemple :

1er exemple : le déploiement de la lettre recommandée électronique : les frais d’envoi de recommandés liés à l’assemblée générale annuelle représentent au moins 10 € par an et par logement.

A l’heure du digital et du numérique, il est invraisemblable qu’il ne soit pas plus facile pour les syndics d’utiliser la LRE au bénéfice des copropriétaires (contraintes réglementaires, techniques rendent quasiment impossible son utilisation ou en tout cas sans impact financier significatif)

2e exemple : diminuer les coûts administratifs des syndics pour tendre vers le « zéro papier » et générer inévitablement des économies pour les copropriétaires.
- Faciliter la gestion des archives numériques notamment en cas de changement de syndic (via un coffre fort numérique qui pourrait être transféré au nouveau syndic)

• Permettre la dématérialisation des appels de fonds

• Autoriser les appels de fonds annuels avec la mise en oeuvre d’un prélèvement trimestriel, voire pourquoi pas un appel de fonds annuel sur les petites copropriétés aux charges réduites. Cela permettrait une diminution des frais postaux et de reproduction au bénéfice des copropriétaires.

  3e exemple : avancer sur les possibilités de tenir des AG « dématérialisées » pour éviter les questions de quorum et de participation aux AG qui engendrent du désintérêt des copropriétaires et des coûts liés à l’obligation de reconvoquer des AG pour défaut de quorum (envoi en recommandés de nouvelles convocations....)

  4e exemple : participer et encourager le déploiement des objets connectés sur les immeubles dans un but notamment de maîtrise de l’énergie et de sensibilisation des copropriétaires en levant nombre de contraintes techniques et juridiques.

  5e exemple : simplifier les procédures de recouvrement des charges impayées pour accélérer le traitement et diminuer l’impact des frais de justice sur les budgets des copropriétés.

  2/ Encourager et massifier la rénovation énergétique des résidences

  Pour répondre aux attentes multiples des copropriétaires et aux dispositions en vigueur :

• Répondre aux problématiques de confort des occupants

• Diminuer les charges de copropriété

• Valoriser ou empécher la dévalorisation de leur patrimoine

• Etre accompagné par un professionnel tout au long du processus complexe de rénovation

a) Le premier levier me paraît être de faire confiance aux syndics pour mener ces projets, de les identifier auprès du grand public comme des acteurs incontournables du processus.

Ils devront donner envie aux copropriétés, aller de l’avant, écouter leurs attentes et instaurer un climat de confiance avec eux.

b) Il est également impératif que la copropriété se fasse accompagner d’un maître d’oeuvre ou d’un assistant à maîtrise d’ouvrage qui permettra de gérer la globalité du projet (depuis le diagnostic initial jusqu’à la phase d’expérimentation post travaux).

Fonctionner en mode projet (groupe de travail ou commission spécifique...) avec une ligne directrice à long terme (durée moyenne d’un projet de 3 à 7 ans).

Plusieurs paramètres importants doivent venir étayer le projet de rénovation :

• Viser la mise en oeuvre d’un CPE (contrat de performance énergétique) avec engagement de l’opérateur sur l’atteinte de résultats ambitieux sur la durée.

• Intégrer les réflexions relatives à l’économie circulaire

• Aller au-delà des simples obligations réglementaires et techniques (penser à l’aspect esthétique, création de nouveaux espaces communs....)

• Accentuer le travail sur la valorisation rapide des travaux (processus d’instrumentalisation et d’expérimentation post travaux qui doivent être intégrés dés le début du projet)

• Réfléchir à un processus de certification de l’opération (NF habitat)

c) Simplifier le financement des travaux
Les aides et dispositifs existent mais sont beaucoup trop compliqués à solliciter, obtenir et mettre en oeuvre.
80 % des français ne maîtrisent pas le montage financier des travaux de rénovation énergétique.

Le montant moyen de l’investissement pour atteindre le niveau BBC des copropriétés s’éléve à 20 000 € par logement ce qui nécessite inévitablement de proposer des solutions de financement adaptées.

Comme le préconise Th. Rieser (gérant de la SCOP ENERTECH), nous avons besoin d’une offre unique de financement « OUF » pour accélérer, massifier et faire prendre conscience aux copropriétaires que les opérations d’envergure sont possibles.

Plusieurs projets ont été réalisés par Sergic avec des subventions représentant 30 à 40 % du montant total des travaux.
Ces travaux ont permis de diminuer de plus de 40 % les charges de chauffage (voire 75 % sur une résidence à Tourcoing) et de 50 % les émissions de gaz à effet de serre.

3/ Maîtriser et diminuer les charges

Le syndic se doit d’être proactif dans la maîtrise des charges. Cela passe par :

• Renégociation régulière des contrats d’entretien (chauffage, ascenseurs, assurance, espaces verts....) avec des cibles à atteindre cohérentes
• Prendre pourquoi pas des engagements de maîtrise de celles-ci à travers un contrat spécifique avec la copropriété

• Mettre en place un observatoire des charges

• Proposer des contrats cadre aux copropriétés en utilisant l’effet volume des immeubles gérés pour offrir :
  -> un niveau supérieur de prestation au bénéfice de la copropriété
  -> ou un tarif plus attractif compte tenu du volume

• Mutualiser et partager avec plusieurs copropriétés certains services tels que les gardiens/concierges, ou les dispositifs d’économie d’énergie (panneaux solaires, éoliennes de toit avec Unéole par exemple)

• Créer des groupements d’achats de copropriété (ex : achat d’énergie...)

• Généraliser la mise en place des contrats avec intéressement (en 1erlieu sur le chauffage). L’exploitant doit s’engager sur un niveau maximal de consommation, reverser à la résidence une partie des économies et prendre en charge une majorité du dépassement éventuel de consommations.

• Réaliser un plan pluriannuel de travaux pour anticiper et orienter les besoins techniques de la résidence et pouvoir planifier les travaux.

4/ Encourager les nouveaux modes d’usage au sein des résidences

Le syndic doit être attentif, à l’écoute et ouvert à l’évolution des usages au sein des résidences.

A titre d’exemple :
- Permettre la prise en main autonome de certains postes d’entretien (petits espaces verts, gestion des containers.) par les occupants de la résidence qui le souhaitent

- Mettre en place une plateforme d’échanges de services et de mutualisation (entraide, projets collectifs) entre les occupants d’une résidence ou d’un quartier

- Favoriser des solutions de gaming au sein des immeubles pour sensibiliser et encourager aux éco gestes, à la diminution des consommations électriques, d’eau....

- Permettre la location des places de parking à l’heure ou à la journée en fonction des utilisations individuelles et des besoins.

- Proposer de mutualiser un poste de gardien sur plusieurs immeubles pour renouer du lien entre habitants d’un même quartier

- Promouvoir la collaboration sur l’immeuble, que les occupants puissent réaliser de petites interventions (remplacement d’ampoules par exemple)

Le syndic doit pouvoir s’inscrire comme le tiers de confiance au sein d’un quartier ou d’une ville. Encourager et faciliter le vivre ensemble dans une démarche économique, écologique et citoyenne.

ANNEXE 2 : OLIVIER BRANE - AVOCAT HONORAIRE

GRAND DEBAT : RETROUVER DU POUVOIR D’ACHAT POUR LES COPROPRIÉTAIRES

Constat : L’immobilier mal aimé des pouvoirs publics :

L’immobilier est mal aimé, mal compris des pouvoirs publics qui le considérent comme une cible fiscale à viser car l’immobilier ne serait pas de l’économie réelle mais une rente !D’ou la création de l’IFI qui veut taxer l’immobilier plus que la bourse...
Emmanuel Macron n’est pas encore président qu’il sort déjà les crocs contre les propriétaires, qualifiés de «rentiers» titrait LE FIGARO IMMOBILIER : https://immobilier.lefigaro.fr/article/macron-a-pris-en-grippe-les-proprietaires-la-preuve-en-5-exemples_70020f 62-2a2f-11e9-85b8-b1891b9fccbc/.

L’immobilier bashing (le dénigrement) par les pouvoirs publics va avec la surtaxation de l’immobilier car les propriétaires sont supposés solvables et seraient une cible facile qui n’occuperaient pas les rond points ! C’est aller à l’encontre du monde immobilier en général, producteur d’emplois directs et indirects et une ressource de TVA pour l’ETAT : La TVA , c’est 55% des ressources de l’Etat, tous secteurs confondus...

« les pouvoirs publics qui n’ont de cesse d’appeler à l’abolition de la rente immobiliére » disent les Notaires de France (22/01/2019) pése sur le dynamisme du marché immobilier... https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalité/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-marché-im mobilier

La Cour des Comptes n’est pas d’accord sur la surimposition de l’immobilieren considérant que la France est à cet égard mauvaise éléve de l’OCDE (lire le rapport du Conseil des Prélévements Obligatoires de janvier 2018 !). Sur 80 milliards qui pésent sur les ménages, 50 milliards proviennent de l’immobilier !
Un bien immobilier ne cesse d’être taxé depuis son acquisition jusqu’à sa revente : droits d'enregistrements, taxe fonciére, taxe d’habitation, impôts sur les revenus locatifs qui au surplus ne sont pas les mémes pour les locations meublées par rapport aux non meublées, IFI, impôts sur les plus-values + frais de succession qui ne sont pas des moindres !

Un député a pu dire à propos de l’IFI :

« Au-delà des injustices inévitables, y compris au sein des classes moyennes, cet impôt ne facilitera pas la transition énergétique – une autre priorité du Gouvernement. Vous savez que cette transition passe essentiellement par la rénovation de l'habitat, notamment de l'immobilier locatif. L'immobilier locatif, dont la rentabilité, parmi les investissements, est la moins bonne, sera en outre soumis à l'IFI : cela dissuadera les propriétaires de réaliser les travaux.

Ainsi, l'IFI pourrait constituer un frein à ce qui est pourtant une obligation et une priorité pour le Gouvernement. Je voulais appeler votre attention sur ce point et vous inviter à approfondir la réflexion dans ce domaine dans les deux prochaines années. C'est trés important ! »

Il faudrait changer le discours sur la prêtendue rente immobiliére et récemment par le premier Ministre sur les syndics qui n’appliqueraient pas la concurrence ( !) ce qui est totalement faux.
Voilà maintenant les nouveaux boucs émissaires : Les syndics !

PROPOSITION :
Il faut donc faire retrouver la confiance et le moral aux futurs et actuels copropriétaires en changeant le discours officiel sur l’immobilier et promouvoir ses bienfaits : Quand l’immobilier va, tout va disait-on autrefois...

Le pouvoir d’achat des copropriétaires baisse ce qui peut entraîner la copropriété « en difficultés » avec son cortége d’aides publiques :

« Entre 2007 et 2017, les conflits devant les tribunaux pour cause de charges de copropriété impayées ont augmenté de 29 %. Ceux-ci sont ainsi passés de 22 300 à 28 700, selon une étude du ministére de la Justice publiée ce lundi par Le Parisien.

Julien Denormandie a présenté le 10 octobre 2018, à la préfecture de Marseille, la "stratégie nationale d'intervention sur les copropriétés" sous la forme d’un plan de 2,74 milliards d’euros sur 10 ans intitulé "Initiative Copropriétés".
Le budget de l’ANAH est de 800 millions d’euros sans savoir ce qui est consacré aux « OPAH COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉS »...

Un gouffre !

Surfiscaliser les copropriétaires ordinaires pour financer ces aides pourtant nécessaires mais puits sans fonds entraînera à nouveaude nouvelles copropriétés en difficultés car l’on sait que celles-ci naissent des impayés de charges et de la non réalisation de travaux minimums d’oû la baisse des valeurs vénales d’appartements et la fuite des copropriétaires encore solvables au profit de marchands de sommeil qui ne paient pas les charges mais encaissent des loyers.

Une hausse à plusieurs facteurs

Tous les départements de France ne sont pas logés à la méme enseigne. Sans surprise, Paris et sa situation immobiliére tendue rassemble 11,2 % des cas qui ont été enregistrés, suivi par les Alpes-Maritimes (10 %), la Seine-Saint-Denis (8,7 %) et les Hauts-de-Seine (5,1 %). Dans plus de 80 % des cas, les conflits portent sur des sommes inférieures à 10 000 euros.

Comment expliquer cette hausse des impayés ? Nos confréres du Parisienen tirent deux explications. D’une part, la flambée des charges courantes en elles-mémes. Alors que l’inflation était de 10 % sur la période étudiée, les charges de copropriété bondissaient dans le méme temps de 40 %.

Des conséquences à long terme

Autre explication : la flambée des prix de l’immobilier. Une augmentation qui pousse les acheteurs au maximum de leur capacité d’endettement. Conséquence : en cas de dépense imprévue, les propriétaires rechignent et font traîner la dépense. Ceci explique pourquoi des départements « riches », comme les Alpes-Maritimes ou les Hauts-de-Seine, concentrent beaucoup de contentieux en justice, écrit Le Parisien.

Les retards et le non-paiement des charges ont une incidence directe sur l’immeuble des copropriétaires. « Non seulement, le syndic de copropriété, qui administre l’immeuble, peut ensuite avoir des difficultés à payer les dépenses courantes (électricité, gaz ou encore concierge), mais les travaux prévus s’en trouvent retardés, ce qui se solde par une dégradation de la construction... qui nécessite ensuite de plus lourds travaux ». Un cercle vicieux.
Source : L’Express»

Ces impayés fragilisent les copropriétés et les raisons de travailler donc sur le retour du pouvoir d’achat des copropriétaires sont les suivantes :

Pour permettre le maintien de la qualité du bàti par des travaux constants et pas simplement d’entretien, parfois lourds ,
pour valoriser le patrimoine souvent économie d’une vie,
pour dégager de la valeur verte,

pour réussir la transition énergétique par des plans pluriannuels et des audits tels le dtg (actuellement non subventionnés et pourtant de bons outils de gestion permettant de pérenniser le bàti et d’amortir les travaux sur plusieurs années).
Malgré cela 18 825 euros nécessaires par logement pour la transition énergétique, comme l’a calculé l’ANAH, c’est beaucoup, comment faire ?

Et en dehors de ces travaux de rénovation énergétique couplés à des rénovations tout court, que faire pour payer les charges courantes et économiser dans des fonds travaux réellement efficaces car on sait que 5% du budget qui est la base légale est insuffisante ? 30 % minimum sont nécessaires d’aprés les spécialistes.
Il s’agit de lutter contre les copropriétés en difficultés qui ne peuvent plus payer les charges et qui sont d’environ 15% des 600 000 syndicats de copropriétaires, avec 11000 syndics et 9 millions de lots. C’est donc sensible !

Solutions :

LA FISCALITÉ :

Elle a toujours dissuadé les copropriétaires surtaxés d’entreprendre des travaux mais elle peut aussi les favoriser ! a) Le bailleur en copropriété :

La fiscalité des placements financiers est de 30% par le prélévement forfaitaire unique (PFU) et de 47,2% à 58,2% pour le placement dans l’immobilier :Résultat : le bailleur ne fait rien.

PROPOSITION :
Si on baisse cette fiscalité et que l'impôt est réduit à 30% à condition d'investir cette économie d'impôts dans les

charges de copropriété de travaux on pérennisele bàti, on l’améliore. b) Le copropriétaire occupant :

Pour retrouver du pouvoir d’achat et le réinvestir dans son appartement en copropriété, abonder le fonds travaux, payer des gros travaux pour pérenniser son patrimoine, jouons sur :

PROPOSITIONS :

.La défiscalisation des intéréts d’empruntset méme des mensualitésà condition de réinvestir ce montant dans les gros travaux de copropriété ou le fonds travaux.

.Éviter de gonfler la taxe fonciéreau cas de suppression de la taxe d’habitation

.Défiscaliser le fonds travaux en permettant un crédit d'impôt équivalent à son montant avec une vraie étude préalable obligatoire de celui-ci comme s’y oriente le QUÉBEC et l’a voté l’ONTARIO.

. Permettre une vraie stabilité des aides et subventionsfiscales ou directes à la rénovation énergétique et créer comme en Allemagne un guichet unique des aides et subventions : La banque KFG La KfW (Kreditanstalt fûr Wiederaufbau, ou « Établissement de crédit pour la reconstruction »)

La KfW constitue une force considérable dans le paysage allemand de l’aide au financement de projets. Profitant de la garantie de l’Etat fédéral et de la meilleure notation sur les marchés financiers (« AAA »), elle dispose en effet d’une capacité de refinancement d’un volume annuel de 80 milliards d’euros d’obligations (réparties en 2011 en 250 titres émis dans 11 devises différentes). À ces fonds générés via les marchés financiers sont également associés des financements de l’Etat fédéral et des Lànder allemands, ainsi qu’1,5 milliard d’euros annuel du fonds énergie-climat (provenant de la vente de certificats d’émission de CO2dans le cadre de l’EU ETS, le Systéme communautaire d’échange de quotas d’émission de l’Union Européenne). Ces capacités de financement permettent à la banque de subventionner un volume important de projets, qui plus est à taux d’intérét trés réduit (ne dépassant

pas 1%).

. permettre une subvention des DTG (Diagnostic Technique Global), véritable outil d’aide à la décision pour les copropriétaires :L’ANAH suggére de les rendre obligatoires ainsi que les plans pluriannuel de travaux :

https://www.anah.fr/fileadmin/anah/Actualites_presse/2012/volume_1_Rapport_annexes.pdf

LES IMMEUBLES SANS CHARGES :

PROPOSITIONS :

I.l faut permettre aux promoteurs une fiscalité allégéesur les immeubles en copropriété d’habitation à charges zéro énergie(exemples de promotion à DIJON et STRASBOURG).

.Encourager les copropriétés à charges de copropriété « zéro » (exemple à 75013 PARIS) en défiscalisant les revenus locatifsde la propriété de lots perçus par ces copropriétés pour alléger les charges de copropriétés.
Au surplus ces copropriétés sont « écocopropriété verte » car faisant appel aux énergies renouvelables pour les charges d’énergie pesant pour environ 30% des charges de copropriété.

LA SURÉLÉVATION : RÉNOVER SANS PAYER DE CHARGES ! LE TRÉSOR CACHÉ DES COPROPRIÉTÉS

PLANETE SURELEVATION et LE CONSEIL EUROPÉEN DE LA SURELEVATION qui en est l’émanation et vient d’être créé à Paris sous présidence espagnole( disons hispano-française) fait la promotion de la vente du toit d’une copropriété pour financer, autofinancer donc les travaux de rénovation énergétique et de rénovation tout court..

la France a encouragé en réformant le droit de la copropriété et le droit de l’urbanisme pour les faciliter mais il faut faire plus.

PROPOSITIONS :
Les plus values sur vente de toit sont défiscalisées jusqu’en 2020 il faut prolonger cette date. Il faut trouver un mécanisme de financement pour éviter l’avance par la copropriété des frais de construction si elle le fait elle-méme ce qui est permis par la loi ALUR.

La vente du toit avec de nouveaux appartements créés dans les zones tendues peut rapporter à la copropriété du financement allégeant le pouvoir d’achat.

Mais il manque en France une caisse de caution spécialisée(peut être européenne) pour permettre aux banques de financer plus efficacement les travaux de surélévation et faciliter les assurances construction.

On pourrait également affecter un crédit d'impôt aux primes d’assurances DO sur les surélévations.

Et baisser la TVA sur travaux à 5,5% car la vente de nouveaux lots rapporte des ressources fiscales nouvelles pour l’Etat

La Loi ELAN a enfin reconnu la notion de lot transitoire qui permet de réaliser des lots en volume permettant on l’espére des hypothèques sur ce lot pour financer la construction en surélévation.

Une instruction doit être donnée en ce sens aux conservateurs des hypothèques pour qu’ils le fassent !

C’est un début de reconnaissance d’une copropriété comme « actif valorisable» comme dans certaines copropriétés « coop » aux USA, sur laquelle une hypothèque pourra être prise pour faciliter les prêts sur travaux mais là encore une caisse de caution spécifique devra être créée peut être par la Caisse des Dépôts qui dispose de 34 milliards de fonds propres...

PROPOSITIONS :

. Proroger la défiscalisation des plus-values sur vente du toit au-delà de 2020.

. Créer une caisse européenne ou française de caution des prêts pour le financement des surélévations (en France par la Caisse des Dépôts)
. Créer un crédit d'impôt sur primes d’assurances DO
. Baisser la TVA à 5,5% pour les travaux de surélévation

. Permettre le prêt hypothécaire à trés long terme (35 ans) des copropriétés sur l’immeuble en copropriété, actif valorisable

Plus généralement :
. Créer l’hypothèque mobiliére sur appels de charges de copropriété comme au Québec permettant plus facilement le prêt bancaire : un gage à premiére demande par le banquier en cas de défaillance de la copropriété sur les fonds de la copropriété résultant des appels de charges.

Olivier Brane,
Avocat honoraire, Spécialiste en droit immobilier, Expert IFEJI
Formateur
13 mars 2019

ANNEXE 3

Association des Responsables de Copropriétés ARC

& Jean-Loup TAIEB architecte 15 mars 2019

Le Registre des Copropriétés indiquait au 31 décembre 2018 que 79,36% des syndicat de copropriété du Grand Paris était inférieure à 49 lots principaux (de plus à cette date, les copropriétés inférieures à 10 lots n’étaient pas renseignées).
Au niveau national 49% des immeubles ont été construit avant 1974 date de la premiére réglementation thermique.

Enfin 71,42% des copropriétés sont en chauffage et production d’eau chaude sanitaire individuel.
Pour ces catégories de bâtiment l’ingénierie du DTG est surdimensionné et son coût est excessif.

C’est pourquoi le Bilan Initial du Bàti « BIB » développé par l’ARC et Jean-Loup TAIEB, en l’expérimentant in situ avant de le rendre opérationnel, démontre qu’il est adapté à ces typologies de construction ; il permet de déterminer les travaux prioritaires, ceux qui sont majeurs et enfin les recommandations utiles pour que le syndicat des copropriétaires ait la vision des actions à mettre en oeuvre dans un calendrier réaliste. Le BIB prend en compte également les optimisations énergétiques possibles et réalistes et les insérent dans les travaux d’entretiens nécessaires.

Le BIB est une réponse efficace, pragmatique et pédagogique qui permet de mettre en mouvement les copropriétés vers une conservation de l’immeuble raisonnée et accessible financiérement aux petits budgets.