CPE: le soleil se lève encore à l'Est...

Ce devrait être une première en France dans le logement. Immobilière des Chemins de fer (ICF), la foncière de la SNCF qui gère 100.000 logements, a engagé un « dialogue compétitif* » avec plusieurs groupements d'entreprises pour conclure un contrat de performance énergétique (CPE) pour la rénovation de 64 logements à Schiltigheim (Bas-Rhin). Réalisée en basse consommation, cette rénovation sera financée par le groupement retenu, avec obligation de résultats sur les consommations énergétiques.

La consommation de 800.000 logements HLM sur 4,4 millions de logements sociaux devra être ramenée à 150 kWh/m2/an d'ici à 2020. Puis à 80 kWh/m2/an à l'horizon 2050. Pour éviter d'avoir à réinvestir au cours du contrat, ICF entend réduire les consommations de ses 64 logements de 280 kWh/m2/an à 104 kWh/m2/an, ce qui correspond au label BBC Rénovation à Strasbourg (il est fixé à 64 kWh/m2/an à Marseille).

« Nous voulons nous assurer que les objectifs de consommation seront atteints, sachant que les entreprises devront s'engager sur une durée de 20 ans. Par ailleurs, comme nous souhaitons investir massivement pour la rénovation énergétique de notre parc, nous ferons appel à des investisseurs privés qui seront remboursés progressivement grâce aux économies d'énergie », détaille Adrien Bullier, le responsable du développement durable d'ICF. « Le coût de cette rénovation avoisine 2 M€, reprend-il. Pour diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre, il ne faut pas se contenter de changer la chaufferie ou les fenêtres, ce qui permet un retour rapide sur investissement, mais travailler sur l'enveloppe du bâtiment. Alors qu'il faut jusqu'à 50 ans pour rentabiliser un système d'isolation par l'extérieur installé seul, une nouvelle chaufferie peut être rentabilisée sur une période de 8 à 15 ans ».

Même si les locataires bénéficieront d'économies d'énergie et d'un confort amélioré, ICF ne peut pas augmenter les loyers, plafonnés par la loi. En revanche, il peut récupérer 50 % des économies de charges des locataires sur quinze ans. Mais ce complément de revenu ne couvre que 30 % des coûts de réhabilitation, dont le temps de retour sur investissements est souvent supérieur à 25 ans.

Aussi, dans la pratique, ICF récupèrera sous forme d'une « troisième ligne de quittance » les 30 % liés aux économies d'énergie et remboursera progressivement les 70 % restants au tiers investisseur, sur le modèle d'un partenariat public privé. Juridiquement il ne s'agira pas d'un contrat de partenariat. ICF restera maître d'ouvrage et propriétaire des investissements, sous peine de perdre les avantages fiscaux consentis aux sociétés HLM. (fin du communiqué)

Il  sera intéressant de connaître la forme contractuelle de la mission confiée au prestataire, dès lors qu'il y a tiers financeur, garantie de performance (règlementaire, certes) et péréquation. Il ne peut s'agir que d'un marché de conception-réalisation lié à un marché financier. Enfin l'article mérite une explication, celle de savoir pourquoi l'organisme a recours à un tiers investisseur alors que l'éco-prêt logement social à 1,9% est en principe imbattable.

En tout cas une affaire à suivre de près!

Cédric BOREL