Adaptation au changement climatique dans l'immobilier : pourquoi et comment anticiper le risque physique lié aux vagues de chaleur ?

Le secteur de l’immobilier est directement impacté par le réchauffement climatique et les coûts ne cessent d’augmenter. Les foncières et investisseurs s’organisent pour anticiper ces risques et renforcer la résilience de leur parc. Illustration avec ICADE Foncière accompagnée par Carbone 4 à l’aide d’une démarche innovante et précurseur des nouvelles attentes des référentiels et labels techniques.

Sur les 30 dernières années, le nombre d’événements naturels ayant entraîné des pertes économiques a plus que triplé (1) ! Ces pertes économiques ont atteint 300 milliards de dollars en 2017. Aux Etats-Unis,  311 000 maisons côtières d’une valeur totale de 120 milliards de dollars risquent des inondations chroniques dans les 30 prochaines années du fait de l’élévation du niveau de la mer (2). En France, les Catnat (inondations, sécheresses et tempêtes) ont représenté plus 48 milliards d’euros en indemnisations entre 1988 et 2013 (3).

Les vagues de chaleur sont aujourd’hui absentes des couvertures d’assurance alors que les impacts pourraient tout aussi se matérialiser en pertes financières pour des foncières. Concrètement, ces dommages se matérialisent en détérioration des structures, enveloppes et réseaux de plomberie (via la fissuration des bétons ou la dilatation des composants métalliques), par des dysfonctionnements des équipements informatiques et électriques, par une dégradation des conditions thermiques, par une rupture potentielle des équipements de climatisation, une dégradation des bitumes extérieurs, … Or, si l’évolution future des inondations n’est pas très claire en Ile de France, il est certain que les vagues de chaleur vont augmenter (voir 6).

L’adaptation au changement climatique concerne l’anticipation et la mise en place de solutions qui permettent de réduire ces risques. Par exemple pour les vagues de chaleur, il s’agit de s’assurer du bon dimensionnement des équipements apportant de la fraîcheur, de la possibilité de mise en place de nouveaux systèmes de ventilation naturelle, de la qualité des vitrages, de la présence d’ombrages, etc. Une étude récente du National Institute of Building Sciences au Etats-Unis a montré qu’il coûtait en moyenne 6 fois moins cher de mettre en place ces solutions que de faire face aux impacts de ces aléas (5) !

 

Figure 2 : Analyse coût-bénéfice de l'adaptation sur 5 aléas climatiques (Source : NIBS)

Chez ICADE Foncière, le sujet de l’adaptation et de la résilience est arrivé dès 2015, d’une part de l’expertise interne et d’autre part d’une forte attente des preneurs. Précurseur en la matière, ICADE a fait appel à Carbone 4 pour développer la méthode et mener l’analyse des risques climatiques pesant sur son patrimoine afin d’identifier les solutions et outils à embarquer en interne pour intégrer pleinement le sujet dans sa stratégie de développement durable. Les vagues de chaleur ont fait partie des 12 aléas étudiés par l’étude.

Le diagnostic de risque doit être établi à l’échelle de chaque bâtiment pour capturer les spécificités liées à son environnement et ses caractéristiques techniques. Par exemple à Paris, les vagues de chaleur devraient devenir de plus en plus nombreuses (plus de 45 jours supplémentaires en 2050 !), les impacts sur le confort du bâtiment dépendent des quartiers et de la présence d’îlots de chaleur urbains (plus de 6°C de différence entre les Buttes Chaumont et la Gare de l’est en période de canicule (6) !) mais aussi de la performance thermique des bâtiments ou encore des équipements de refroidissements déjà embarqués.

Carbone 4 a proposé une méthode innovante qui permet de parvenir à un diagnostic complet des risques. La méthode a été développée sur la base des études réalisées par l’Ademe et l’expertise que Carbone 4 a développée avec l’aide d’un conseil scientifique dédié. L’application de la méthode demande des compétences particulières en analyse de risque, en projections climatiques et en vulnérabilité du bâti que Carbone 4 a développé depuis 10 ans.

 

Figure 3 La méthode d'analyse des risques climatiques appliqué au bâtiment (Source : Carbone 4)

A partir des résultats du diagnostic, il est possible de déterminer les actifs les plus à risque, et sur chacun de ces actifs les lots techniques requérant le plus d’attention. Ce diagnostic complet permet d’identifier les bouquets de solutions à privilégier pour chaque bâtiment (solutions techniques ou non-techniques) afin d’assurer une trajectoire résiliente à son patrimoine immobilier.

Les solutions développées permettent d’impliquer l’ensemble des métiers liés au développement et à l’exploitation des immeubles. Chez ICADE, plusieurs directions opérationnelles sont ou vont être ainsi mises à contribution pour le déploiement de solutions ou d’outils intégrant le changement climatique.  La direction du Property Management pourra adapter ses travaux et sa gestion technique du bâtiment en intégrant les solutions, la direction de la Sécurité ajustera ses procédures en cas de risques ou d’incidents liés au climat et les Assets Managers en charge du développement pourront prescrire dans leur cahier des charges les éléments à respecter pour assurer une résilience minimum des futurs actifs.

 

Figure 4 Exemple de cartographie des risques climatiques sur un parc immobilier (valeurs illustratives, Source : Carbone 4)

D’un point de vue investisseur, il est aussi possible de prendre en compte ces enjeux dès les études de pré-investissement afin de qualifier le niveau de risque et envisager des études complémentaires (due-diligence). Cette phase de screening permet à l’investisseur de s’assurer de la résilience de ses investissements.

Aujourd’hui utilisée par plusieurs foncières françaises et européennes (Icade, Gecina, Klépierre et Altarea Cogedim), la méthode de Carbone 4 a montré sa valeur et intérêt et permet d’entrer sur le sujet de l’adaptation de manière concrète. Par ailleurs, la méthode est compatible avec les labels et référentiels techniques qui commencent à proposer des modules spécifiques Résilience. En effet, plusieurs initiatives sont apparues en la matière en 2017 et témoignent de l’avancée du sujet dans le secteur : CERQUAL et NF Habitat, GRESB Resilience Module, BREEAM, LEED, REli, Green Star…

Cependant les risques liés aux vagues de chaleur dépendent beaucoup de l’environnement des bâtiments comme l’îlot de chaleur urbain. Ces phénomènes doivent être appréhender de manière plus systémique à l’échelle des quartiers et donc nécessairement de manière collective en partenariat avec les collectivités et les autres gestionnaires de biens.

Rédigé par Violaine Lepousez (Manager, Carbone 4) et Henri Chapouthier (Responsable Développement Durable, ICADE)

Références :
  1. Banque d’Angleterre, Septembre 2015 « The impact of climate change on the UK insurance sector »
  2. AFP 18 juin : https://information.tv5monde.com/info/en-floride-la-lente-montee-des-oceans-coutera-des-milliards-244402
  3. Etude de la FFA : «  Changement climatique et assurance à l'horizon 2040 » https://www.ffa-assurance.fr/content/etude-changement-climatique-et-assurance-horizon-2040
  4. Etude de la MRN « Inondations Seine-Loire 2016, étude sur l’endommagement du bâti causé par un événement inondation » http://www.mrn.asso.fr/wp-content/uploads/2018/04/04-06-2018-rapport-mrn_inondations-seine-loire-2016.pdf
  5. Etude du NIBS : https://www.buildinggreen.com/newsbrief/mitigating-disasters-invest-now-spend-less-later?utm_source=BuildingGreen.com+Mailing+List&utm_campaign=f562d8c557-BGB_3_21_2018-trial&utm_medium=email&utm_term=0_d558b0594a-f562d8c557-157619689&mc_cid=f562d8c557&mc_eid=909039d13d
  6. Brochure de l’APC : «  Le changement Climatique à Paris »http://www.apc-paris.com/system/files/file_fields/2015/07/03/plaquetteccaparis-pagesdoublesjuillet2015_0.pdf
Dossier Ilots de chaleur
Retrouvez tous les articles du Dossier Ilots de chaleur
en cliquant ici.

Modéré par : Sylvain Bosquet

Autres actualités dans "Information"

Des bitumes anti-bruit et anti-îlot de chaleur testés dans les rues de Paris

Publié le 17 oct. 2018 - 11:14

INNOVATION. Dans le cadre du projet "Life - Cool & Low Noise Asphalt", la mairie de Paris fait tester des formulations particulières de revêtements routiers qui lutteront soit contre le bruit, soit contre le phénomène d'îlot de chaleu (...)

Crues et inondations, des risques impossibles à ignorer

Publié le 17 oct. 2018 - 11:11

AVIS D'EXPERT. Environ 17 millions de Français seraient exposés au risque d'inondation. Or le dérèglement climatique accroît la fréquence et l'intensité des phénomènes extrêmes. La gestion de ce risque constitue donc un enjeu priorita (...)

Fonds Chaleur : augmentation de l’utilisation de bois déchets comme combustible

Publié le 17 oct. 2018 - 11:00

Depuis 2009, le Fonds Chaleur soutient le développement de la production de chaleur à partir d’énergies renouvelables comme la biomasse, la géothermie ou le solaire. Ce dispositif est destiné à tous les maîtres d’ouvrage, hors sphère (...)


Commentaires





Recherchez parmi les Actus

Entrez votre propre mot-clé



Autres actualités



Catégories


Articles les plus lus