广州琶洲西区绿色紧凑高效的都市营建

  • 地址1-街道 : 510220 广州, 中国

  • 总密度 : 27.8 居建数量/ha
  • 总人口(人数) : 180 000 人
  • 就业岗位数量(个) : 150 000 就业岗位数量
  • 项目开始年份 : 2014
  • 项目交付年份 : 2019
  • 关键词 : 紧凑、集约、高效、复合

认证 :


  • 211.5 公顷
琶洲西区荣获中国可持续发展区大奖,并获得2019年绿色解决方案奖国际可持续发展区大奖


琶洲西区位于广州市海珠区,总面积约2.1平方公里,是中心城区"黄金三角区"的重要组成部分。琶洲西区城市设计及控规优化、地区城市总设计师制度于2016年2月2日经市政府审批通过并开始实施。规划采取"紧凑、集约、高效、复合"的发展理念,采用"窄路密网"规划模式,紧凑开发积极提升用地效率,城市设计和控规优化后总计容建筑面积增加了84.6万㎡,较原控规提升了17.4%,同时绿地水域面积增加了3.8公顷,较原控规提升了9%,增加用地效率同时保障公共利益,成为集约紧凑城市设计的代表性案例。

管理上,引入地区城市总设计师制度,为国内首创,提前介入各阶段规划管理的建筑方案把控及监管,为精细化、品质化的城市设计、城市建设与管理提供了良好的平台,构建精细化品质化的城市管理。对开发地块的建筑高度、建筑密度等给予一定弹性,建筑高度和密度的浮动作为对地区公共利益贡献的奖励措施,当地块内建筑运用太阳能光伏、立体绿化等绿色建筑技术时,建筑高度、建筑密度指标可优先获得提升调整的许可。

生活质量上,保留现状河涌水系和自然水面,结合公园绿地广场,创造活力场所。优化功能结构强调功能混合,增加有利于社区活力的公共服务设施。秉承小街区开发理念,增加沿街积极界面,加强街区建设。

公交优先,增加地铁和公交数量, 轨道站点800米覆盖率达到90%。

经济上,引入互联网产业,建设互联网创新集聚区,实现"资源节约型、环境友好型"的创新产业区。

资源保护上,城市设计与生态保护紧密结合,保留并有效利用原有水体面积逾2公顷,实现低冲击开发,实现环境效益与经济效益的双赢。

能源方面,倡导减少传统燃料的使用,倡导太阳能光热光伏技术、淡水源热泵等可再生环保能源的利用。

高等级绿色指标要求:提出街区低碳生态指标以及地块绿色建筑技术体系,对建筑、交通、能源利用、资源利用、生态环境提出强制控制和指导性内容,在地块出让条件中明确绿建三星的强制要求,与其他绿色低碳要求一起引导片区低碳建设与运营。

 

减少CO2排放量(吨CO2)

35 711

CO2影响计算方法

CO2影响计算方法:计算方法参考《建筑碳排放计算标准》(GB/T51366-2019)4.1和《IPCC2006国家温室气体清单指南》,电力排放因子采用《2017 年度减排项目中国区域电网基准线排放因子》所发布的南方区域电网排放因子。与常规发展基准情景对比,采用节能生态强制措施后,规划区每年可减少35711.25吨CO2排放。 CO2影响计算方法:相对于常规发展基准情景,通过制定低碳规划,采用强制性节能生态技术、优化交通结构,规划区每年节约用电65448790 kwh,综合减少CO2排放35711.25吨。

范围类型

琶洲西区位于广州市海珠区,总面积约2.1平方公里,是中心城区"黄金三角区"的重要组成部分。琶洲西区城市设计及控规优化、地区城市总设计师制度于2016年2月2日经市政府审批通过并开始实施。规划采取"紧凑、集约、高效、复合"的发展理念,采用"窄路密网"规划模式,紧凑开发积极提升用地效率,城市设计和控规优化后总计容建筑面积增加了84.6万㎡,较原控规提升了17.4%,同时绿地水域面积增加了3.8公顷,较原控规提升了9%,增加用地效率同时保障公共利益,成为集约紧凑城市设计的代表性案例。

管理上,引入地区城市总设计师制度,为国内首创,提前介入各阶段规划管理的建筑方案把控及监管,为精细化、品质化的城市设计、城市建设与管理提供了良好的平台,构建精细化品质化的城市管理。对开发地块的建筑高度、建筑密度等给予一定弹性,建筑高度和密度的浮动作为对地区公共利益贡献的奖励措施,当地块内建筑运用太阳能光伏、立体绿化等绿色建筑技术时,建筑高度、建筑密度指标可优先获得提升调整的许可。

生活质量上,保留现状河涌水系和自然水面,结合公园绿地广场,创造活力场所。优化功能结构强调功能混合,增加有利于社区活力的公共服务设施。秉承小街区开发理念,增加沿街积极界面,加强街区建设。

公交优先,增加地铁和公交数量, 轨道站点800米覆盖率达到90%。

经济上,引入互联网产业,建设互联网创新集聚区,实现"资源节约型、环境友好型"的创新产业区。

资源保护上,城市设计与生态保护紧密结合,保留并有效利用原有水体面积逾2公顷,实现低冲击开发,实现环境效益与经济效益的双赢。

能源方面,倡导减少传统燃料的使用,倡导太阳能光热光伏技术、淡水源热泵等可再生环保能源的利用。

高等级绿色指标要求:提出街区低碳生态指标以及地块绿色建筑技术体系,对建筑、交通、能源利用、资源利用、生态环境提出强制控制和指导性内容,在地块出让条件中明确绿建三星的强制要求,与其他绿色低碳要求一起引导片区低碳建设与运营。

绿化面积(包括屋顶)(㎡)

712 423

公共面积(㎡)

199 695

办公区域面积

735 875

商业建筑面积

37 273

公共设施建筑面积

4 310

住房建筑面积

602 912

改造建筑面积

8

住宅单位数

5 880

绿色空间/居民

公共面积/居民

单位面积投资(元/㎡)

21 000

开发单位

    广州市规划和自然资源局

  • 2014年11月,根据广州市政府要求,广州市规划和自然资源局组织开展琶洲西区城市设计优化工作。2015年6月琶洲西区核心区琶洲大街东地段(即琶洲互联网创新集聚区)城市设计及控规优化经市政府审批通过, 2016年2月,琶洲西区城市设计及控规游优化经市政府审批通过。

项目管理

  • 项目整体管理:琶洲西区城市设计优化于2014年12月开始,并于2016年2月2日经市政府审批通过(穗府函[2016]20号)。截至2018年12月,琶洲西区已出让38宗开发用地,引入阿里巴巴、腾讯、唯品会、小米等共13家互联网巨头以及17家总部地块,目前琶洲西区已有33个地块正式开工或建成,一个紧凑高效的电子商务产业集群正在逐步形成。

    在规划实施和管理阶段,通过建立地区城市总设计制度,提前介入各阶段规划管理的建筑方案把控及监管,城市设计与方案审查一体化,为精细化、品质化的城市设计、城市建设与管理提供了良好的平台。通过建立案件咨询、审查、审批工作流程,制定了咨询表格、材料清单和汇报文件模板,组织和召开建设地块设计协调会或总师审查会,参与国规委或海珠区局组织的地块协调会等,在地块建设方、总师团队和国规委之间建立了良好的沟通与对接工作。

    公众参与:琶洲西区在建设工程中的公众参与包括多方参与的规划局业务会、地块方协调会、总师协调会、公示等多种形式。

    多方参与、多角度互动的协调机制

    通过接待琶洲西区建设项目来访,地区城市总设计师召开总师审查会,回复建设方项目咨询案件,主动向建设方发函等,在提高地区公共利益与生态效应的原则下辅助地块方优化方案,为城市贡献。

    通过建立与市国规委、区局相关处室的联系平台,参与市委、市国规委、海珠区局等组织的项目会议,组织项目审查、协调会议,回复市国规委、海珠区局相关会办,主动处理建设方、规划局与其他相关部门的对接,起到沟通协商的桥梁作用,积极推动琶洲西区建设项目工作的顺利开展。

    动态管控,公共利益导向下的管理优化

    地区城市总设计师制度体现了规划从“终极蓝图”向“动态规划” 的转变,地区城市总设计师技术审查的依据是控规法定文件和城市设计图则导则,核心是保障公共利益,通过将城市设计要求在不同阶段以不同形式向各方传递,为精细化品质化的规划管理提供了有效保障。

    资金整合:道路、公园绿地、水体、单建地下空间、综合管廊等公共地块公共设施由政府财政出资,由代建公司落实建设,各开发地块自己出资建设各自地块。

    全过程管理方法:

    通过建立专门化的联系平台、设立指定的邮箱、配备专门的传真机等工作方法,以提升地区公共利益和环境效益为目标。借助微信等新媒体公举开展咨询工作,目前建立与国规委协调微信群、与建设方项目协调微信群、总师工作组微信群、相关会议群等。综合开发多种智能互动展示与应用管理平台,为成果宣传和城市设计管理提供创新支持。

    2016年度,地区城市总设计师团队与琶洲西区所有已出让的38宗开发地块的业主方和设计方均建立了有效沟通,协调与指导Nbbj、Jean Nouvel Ateliers、Gensler、GMP、上海兴田等共24家国际及国内顶尖设计团队,地区城市总设计师团队主要在以下工作方面取得高品质成效:

    (1)打造地区高品质公共空间

    地区城市总设计师严格控制互联网创新集聚区骑楼、二层连廊系统、建筑通廊、广场的品质,保留地区内大型自然水面,提升地区生态效应。在与复星项目的沟通协调中,通过在地块内为城市提供两个公共广场,为城市提供更多的公共空间。在与唯品会项目的沟通中,协助地块方调整塔楼体量关系,为内部建筑群提供更多沿江景观

    (2)促进精细化建筑单体设计

    地区城市总设计师在建筑造型、材质、遮阳、节能、泛光照明等方面,从地区公共性出发,对建筑单体提出审查意见。

    (3)协调项目工程实施

    从地区创新协调角度出发,地区城市总设计师致力于促进相邻地块不同业主之间地下空间的整体施工,降低工程费用,实现地区高效发展。

    2016年度,地区城市总设计师团队参与会议和回复函件的总工作量达376次,含召开地块协调会超过120次,参加国规委地块协调会超过90次,回复国规委会办案文件超过30份。此外,地区城市总设计师团队还参与国规委景观会、海珠区局会议,主动发函给地块,在协调沟通、技术审查、促进更好的城市空间效果方面发挥了重要作用。

项目参与方

    广州市土地开发中心

  • 为配合琶洲西区的开发建设,广州市土地开发中心根据市政府批准实施的控规成果,开展土地出让工作。2015年6月,琶洲西区核心区(即琶洲互联网创新集聚区)19个地块开始出让;2016年2月,琶洲西区核心区以外其他19个地块开始出让。截止至2018年12月,琶洲西区已出让38宗用地。


    广州市海珠区国土资源与规划分局

  • 负责地块建设方案行政审批,同时定期组织开展业务会沟通建设地块问题,推动各开发地块的建设。


    广州市琶洲会展总部和互联网创新集聚区管理委员会

    地出让后,开发单位积极推动地块单体设计报审及实施建设,与地区城市总设计师团队、地块方、地块设计团队一起建立多方沟通协调的平台,推进地块建设,并保障地区公共利益与空间品质。优化项目建设审批流程,加速项目建设进度。实行施工审批手续并联审批,整合审批资料和流程,减少重复提交,把建筑工程施工许可证、施工图设计文件审查备案等并联审批,将办理时间由25个工作日缩减至3个工作日。目前,项目建设进展顺利,环球、唯品会、阿里巴巴已封顶,正在同步推进幕墙、消防、机电安装、内部硬装修等工作;复星南地块主塔、小塔已封顶,北地块主塔建至地上28层,小塔已封顶;小米正在进行主塔地上4层施工,小塔-1层结构施工;国美信息正在进行主塔地上14层施工,裙楼地上3层施工;华邦东塔建至地面5层,西塔建至地面4层;腾讯、市工商联、鹏润、欢聚时代、TCL、粤传媒、粤科金融、康美药业、科大讯飞推进地下结构施工;南方出版传媒即将启动基坑开挖工作等;三一重工,树根互联、珠江实业正在进行建筑方案设计工作;中远海散已取得了建设工程规划许可证,正在进行总包招标。


    华南理工大学

  • 负责城市设计优化并统筹协调控规编制,制定城市设计导则、图则、地块设计要点和规划管理文件,协助规划主管部门制定地块出让条件;作为地区城市总设计师团队对地块建筑设计方案提出审查意见,为规划管理部门提供技术咨询和审查服务,保障地区建设品质及公共空间利益。

    姓名:谢子扬 电话:15089891423 邮箱:pzreview@126.com


    广州市城市规划设计所

  • 负责现状基础调研及控规文件编制。

    姓名:余伟梁 电话:18602020276 邮箱:583986375@qq.com


    阿里巴巴网络技术有限公司

  • 负责地块建设

    姓名:赵炜 电话:13922200940 邮箱:sailei.zw@alibaba-inc.com


    广州黄龙信息科技有限公司

  • 负责地块建设

    姓名:蔡梓冬 电话:18038829988 邮箱:zidong.cai@xyre.com


    复星南方总部公司

  • 负责地块建设

    姓名:何元珩 电话:18666097980 邮箱:heyuanheng@forte.com.cn


    广州唯品会数据科技有限公司

  • 负责地块建设

    姓名:朱伟国 电话:13798170758


    广州鼎尚股份有限公司

  • 负责地块建设

    姓名:何型 电话:13802741344

密度生活质量 / density

混合利用:增加商务、商业、居住等混合功能,其中商业功能占25%(包括员工宿舍在内),打造24小时活力的城市中心区。

加密路网:积极增加支路网密度,琶洲西区总体路网密度将达到12.1km/km2,营造小街区密路网的设计示范,增加居民交通便捷性。

增加公共交通设施:地铁、有轨电车、公共汽车公共交通系统将全覆盖整个规划区,地铁站点800米覆盖率90.7%,公交站点500米覆盖率100%,

增加公共服务设施:积极增加政务中心、超市、托儿所、药店、卫生站、平价餐饮等便民服务设施,每个新建地块均有3处以上公共服务设施,提升居民生活质量。

加强场所与景观营造,以主街琶洲大街为骨架,结合生态要素和人文要素,积极营造活力人文场所,片区使用者300米可达公共绿地或广场。

净密度

文化与遗产

琶洲西区北部沿江地区有广州珠江啤酒厂,于1985年建成投产,厂区内保留有麦芽筒仓、发酵罐结构、珠啤博物馆、火电厂旧址等工业特色建构筑物,是片区内重要的文化线索。

为避免珠江啤酒厂迁址后遗留的工业建筑被盲目拆除,造成资源浪费和特色流失,城市设计通过梳理厂区整体结构及空间肌理,进行公共空间再塑造与多样性功能策划,将原厂区特色工业建筑集中保留,利用新旧结合的方式对单体建筑及设施进行改造和再利用。对特色工业构筑物也进行部分保留,结合公园绿地升级成为绿地公园、文化艺术、创意办公、休闲商业相结合的活力区,将场地特色记忆原素保留。

社会多样性

保留居住社区的多样性。保留现状居住小区并设置1处回迁房保留本地居民,现建成居住约5880户。设置多处人才公寓,吸引多样化的人才入驻。

配建员工宿舍吸引技术人才,每个开发地块允许配置总计容建筑面积15%的员工宿舍,满足其居住需求。

吸引创新企业,根据2019年出台的《广州市海珠区加快建设创新岛若干措施》,吸引和奖励创新企业入驻。

创造活力丰富的休闲活动场地,提升改造琶醍酒吧街、珠啤博物馆,置入画廊、展厅等文化传播场所,及影院等体验式商业,现琶醍月均人流量达到10万人次,入驻商户达到300家以上,提供500个以上租赁摊位,特色活动举办超过100场;珠江啤酒博物馆作为科普教育基地,丰富功能多样性。滨江地区已成为活跃宜人特色休闲场所。

社会包容与安全

在新建地块地面设置骑楼和公共通廊、二层设置空中连廊和建筑内公共空间, 24小时对公众开放并立体相连,在控规、用地条件、建工证及公示阶段中对开放的公共空间均予以明确。地区总师团队配合规划管理部门,审查并落实了地区骑楼总长度逾2000米,面积逾12000平方米,二层连廊逾1600米。

在新建地块内设置托儿所、电商展示馆、文化站等融合科普教育活动的公服设施,并对公众开放。500米范围内设置1处警务以及不小于10000平方米的开敞空间,满足区域公共安全要求。设置单建地下公共空间与开发地块地下空间连通,设置地下车行疏解通道,同时可作为地下应急疏散通道,满足公共安全需求。

新建地块竖向满足200年一遇防洪标准,利用河涌绿地蓄洪排涝,以应对雨洪。

当地发展

通过互联网创新集聚,2017年带动海珠区在信息传输、软件和信息技术服务业实现营业收入119.73亿元,成为全区增长速度最快的产业。2018年琶洲西区入驻企业实现主营业收入超过180亿元。

琶洲西区相继引进了阿里巴巴、腾讯微信总部、科大讯飞、小米、唯品会等一批互联网总部企业,占全国前50强互联网企业的14%,是广东省互联网百强企业集聚密度最高的地区之一。琶洲西区目前已吸引入驻互联网企业总部30家。预估到2025年,将带动上下游核心关联企业规模不低于600家。

鼓励打造"共享创新平台+企业社群+智能测试与展示体验平台"的多功能复合型产业集群新空间,促进产业互动。参与粤港澳大湾区产业平台共建,促进科技要素跨境流动。在琶醍区域打造文化创意产业。

公共空间的%

办公区域的%

商业区域的%

交通策略

加密路网:积极增加支路网密度,增加交通可选择性与便捷性,琶洲西区的总体路网密度将达到12.1km/km2,营造小街区密路网的设计示范。

增加公共交通设施:城市设计较现状新增2条地铁线路,1条LRT环线及2个水巴码头及7个公交首末站,3条地铁线交汇处将打造1个综合换乘枢纽,以2个水巴码头、滨江立体公园和公交首末站形成2个交通换乘节点。地铁、有轨电车、公共汽车三大层级公共交通系统将全覆盖整个规划区,提供高效便捷的公交换乘。

合理控制地块内小汽车停车位数:城市设计和控规优化后新建地块的停车配比原则上控制为0.48泊/100㎡,邻近地铁站点的开发地块配建停车数控制在400个及以下。所有新建开发地块均要求配置总停车数30%的充电桩。

智慧城市战略

实施城区智慧城市顶层设计,按照基础设施层、数据层、平台层、应用层构建城市信息化管理应用体系。基础设施层为互联网和物联网基础设施,用于监测与传输数据;数据层为基于3DGIS+BIM的时空大数据、城市公共基础数据及其他专业数据;建设城区三维绿色生态公共信息平台,分析城区的绿色生态态势;应用层包括7大系统,其中规划建设信息管理系统,主要进行规划建设城市形态与风貌的管理、城区整体建设进度、安全、质量的管理等;能源与碳排放信息管理系统用于有效掌控能源供应情况和能源消耗情况;公共安全系统用于对城区进行监控,接受基层的报警,实现日常管理、防灾指挥和应急处置;环境监测信息系统用于对城区气、水、土、声环境的实时监测与管理;水务信息管理系统用于保证城区的用水安全和雨洪管理;道路监控与交通管理信息系统用于有效支持市民出行畅通;停车管理信息系统用于停车场/库运行信息的管理。以上系统均与城市级专业信息系统对接。

城区信息通信服务设施完善,公共区域无线网络的覆盖率达到95%以上,住宅建筑的光纤到户率达到90%以上,公共建筑的信息通信基础设施完善。

废水处理

保留河涌水系:琶洲西区内绿化、水体整体设计,通过对园艺场涌保留改造,使得基地原有水网格局得到了保留,生态特色得以延续。通过城市设计优化恢复河涌长度940米,保留集中自然水面面积约14000平方米。

营建海绵城市:构建地块蓄水池、片区水系、城市水 面三级蓄水系统;雨水补给河涌;水系从中心区穿过。

对场地雨水使用外排流量控制,场地年径流总量控制率≥55%。鼓励非传统水源(如市政再生水)利用率≥10%。城区生活污水收集处理率达100%。

供水管网漏损率降低措施:选用符合现行产品国家标准的的管材、管件,调控城市供水压力,避免水压过高或压差过大,以及规划建设城区自来水管网的压力控制与监测系统,降低供水管网漏损率。

土壤管理

土壤自然保育:通过绿地集中,构建大疏大密的城市空间格局,结合河涌水系对自然土壤进行恢复和保护。

湿地保护:琶洲西区内绿化、水体整体设计,通过对园艺场涌保留改造,使得基地原有水网格局得到了保留,生态特色得以延续。通过城市设计优化增加河涌长度940米。

垃圾无害化:推广建设集垃圾分类、卫生填埋、生化处理、综合利用等诸多功能集为一体所形成的环境友好型环卫综合基地,充分利用可用资源。

废物处理

推广建设集垃圾分类、卫生填埋、生化处理、综合利用等诸多功能集为一体的环境友好型基地,充分利用可用资源。

前瞻性地考虑广州市未来相关技术的发展,琶洲区要做好垃圾分类、收集、清运工作。

提倡建筑节材,使用以废弃物为原料生产的建筑材料。

实现规划区生活废弃物减量化、无害化、资源化,利用现代先进技术进行废弃物处置和综合利用,建设3个垃圾转运站、1座垃圾压缩站。垃圾、粪便无害化处理率达100%。实现垃圾回收利用率≥60%。

气候适应、能源保护、GHG排放

采用强制性的绿色建筑指标、装配式建筑指标,约束建筑建造,提高建筑舒适性、减少资源消耗。

主要功能房间能通过外窗看到室外自然景观,无明显视线干扰;主要功能房间有合理的控制眩光措施;采用可调遮阳措施;室内污染物浓度超标实时报警,并与通风系统联动。

建筑形体规则,建筑造型要素简约,且无大量装饰性构件;建筑公共部位采用土建与装修一体化设计;建筑中可变换功能的室内空间采用可重复使用的隔断(墙),比例不小于 30%;采用工业化生产的预制构件,比例不小于30%;采用整体化定型设计的厨房、卫浴间;施工现场500km以内生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的比例不小于 60%;建筑中的可再利用材料和可再循环材料用量比例不小于10%。

节能

引导地区内建筑按照绿色建筑三星级标准进行设计建设。强制要求全部新建建筑应实现较传统非节能建筑节能65%的目标,地区可再生能源使用率≥10%,强制要求建筑围护结构热工性能比现行节能设计标准规定提高5%以上,供暖、通风与空调系统能耗降低幅度不低于10%。

供暖、通风与空调系统的水系统、风系统采用变频技术,提高能效水平;合理采用蓄冷蓄热系统;建筑内实施分区控制、热回收。 建筑内主要功能房间设置供暖、通风与空调系统末端,可根据实际需求进行温湿度独立调节,节约能源;在新风和排风系统之间安装一个热交换装置,进行热量回收。

倡导减少传统燃料的使用,倡导太阳能光热光伏技术、淡水源热泵等可再生环保能源的利用。

能源构成

本地区综合采用市政电力、燃气以及水源热泵、太阳能资源,以及优化用能终端负荷水平,保障能源安全与清洁利用。具体措施包括:供暖、通风与空调系统的水系统、风系统采用变频技术,提高能效水平,且采取相应的水力平衡措施;合理采用蓄冷蓄热系统,进行负荷削峰填谷;鼓励大型公共建筑采用冷热电三联供楼宇式系统,以天然气为一次能源,产生热、电、冷,要求能源利用率达80%以上;鼓励临江建筑,采用水源热泵技术;充分利用夏热冬暖地区太阳高度角大,太阳辐射强,有着充足的太阳能资源,采用光伏幕墙、光伏屋顶、在建筑连接处设置光伏顶棚、太阳能景观等多种形式,充分利用太阳能资源。

该项目年度总用电量(KWH)

593 585 000

建筑

1个新建建筑(阿里巴巴地块)已获得LEED-CS金级认证、广州市建筑施工质量安全示范工地,

1个新建建筑(黄龙地块)已获得LEED-CS 3.0预认证、广东省安全文明示范工地;

1个新建建筑(复星南地块)已获得LEED金级预认证;

1个新建建筑(唯品会地块)拟申报LEED金级认证;

2个新建建筑(黄龙地块、阿里巴巴地块)正在绿建星级评审中;

2个新建建筑(鼎尚地块、复星南地块)拟申报绿建星级。

比赛/评选

Green Solutions Awards 2019 - Districts



页面作者

  • 一民 孙

    建筑学院院长,教授

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