Intensifier l'usage des bâtiments : les solutions juridiques
Raphaël Léonetti
Répondre aux besoins d’une population, pour partie nouveaux, sans bâtir davantage, implique de mieux exploiter l’existant.
L’urbanisme transitoire est une première réponse et permet de redonner un usage à un bâtiment qui l’avait perdu et qui a besoin d’un temps, plus ou moins long, pour retrouver sa fonction urbaine. D’un point de vue juridique, de nombreuses solutions existent même si certaines évolutions du droit positif permettraient de faciliter les projets (v. APUR/ Lab Cheuvreux, Urbanisme transitoire – solutions juridiques, novembre 2021).
L’intensité d’usage, qui invite à compléter l’usage existant d’un bâtiment lors de ses périodes d’inactivités en est une deuxième. Dans ce cas, il ne s’agit donc pas de pallier une vacance de manière provisoire mais d’avoir une allocation optimale des temps d’usage d’un bâtiment ou d’un espace.
Les prérequis sont également différents puisqu’il faut davantage encore « faire avec le déjà-là ». En particulier, l’occupation complémentaire devra s’accorder avec les droits préexistants sur le bien. Il s’agira de veiller au respect du règlement de copropriété par exemple ou aux stipulations du bail lorsque l’occupant souhaitant intensifier l’usage d’un bâtiment en est locataire.
Les outils dépendront de la qualité du propriétaire, du point de savoir si celui-ci met en place lui-même ou délègue à un tiers l’intensification de l’usage du bien, mais également du caractère pérenne ou temporaire de cette intensification.
Biens publics et bien privés : pré-requis
Certains biens sont, par nature, dédiés à l’usage du public et appartiennent à des personnes publiques. De ce point de vue, une modification de l’affectation initiale du bien, si le propriétaire est porteur de projet, est envisageable. C’est la solution mise en place par la Ville de Paris par exemple pour ouvrir au public les cours d’école le samedi. Est également envisageable la conclusion d’une convention d’occupation du domaine public ou d’une superposition d’affectation au profit de tiers afin de développer le partage des utilités d’un bien.
Pour les biens privés, il s’agira de modifier par exemple un règlement intérieur ou bien, lorsqu’un tiers est porteur de projet, de conclure à son profit un bail civil, pour une utilisation pérenne ou, pour une occupation provisoire, une convention précaire ou un prêt à usage. De ce point de vue, la souplesse du droit civil permet de trouver les solutions adaptées pour permettre cette occupation complémentaire.
En toutes hypothèses, la concrétisation de cette deuxième réponse passe par une nécessaire concertation de tous les acteurs concernés, propriétaires, gestionnaires, occupants, usagers, afin de pouvoir identifier les besoins de chacun et développer les bonnes pratiques. D’autres acteurs, comme les assureurs, pourraient également être mobilisés pour favoriser l’efficacité des montages.
Ensuite, l’adaptation des lieux pour ces nouveaux usages suppose l’obtention de certaines autorisations administratives. Ouvrir un lieu au public, ou l’ouvrir différemment suppose selon les cas une autorisation administrative au titre de la législation des établissements recevant du public. Dans la même sens, la création d’une nouvelle surface de vente peut, si elle excède certains seuils, être soumise à autorisation.
Quid du droit de l’urbanisme ?
A ce sujet, tout dépendra du point de savoir si l’utilisation complémentaire du bien peut se rattacher à la destination initiale. Et elle peut s’y rattacher de deux manières : soit en s’inscrivant dans la même sous-destination au sens du code de l’urbanisme (par exemple, établissement d’enseignement supérieur qui accueille des services sociaux) ou bien en constituant une destination accessoire, parce qu’elle ne modifie pas la vocation principale de la structure. Dans ces deux cas, l’occupation complémentaire pourra s’implanter sans formalités. A défaut, lorsque l’occupation complémentaire est aussi importante que l’occupation initiale, le droit positif pourrait utilement évoluer.
Pour des intensifications d’usage temporaires, et plus généralement pour l’urbanisme transitoire, la création d’une déclaration préalable précaire ou bien d’une autorisation spécifique serait une simplification majeure. Pour des intensifications d’usage pérennes, la mise en place d’un permis multidestinations facilitant la flexibilité et la réversibilité d’un immeuble mériterait sans doute d’être envisagée.
Un article signé Raphaël Léonetti, Notaire Cheuvreux
Article suivant : Le droit au service des usages et de l'innovation ?, Icade
Retour à la page d'accueil du dossier
