Le potentiel d'économies d'énergie dans l'utilisation de l'immobilier tertiaire

Pour la deuxième année, MANEXI met à la disposition des acteurs de l’immobilier des analyses tirées de la réalisation d’audits énergétiques sur des immeubles de bureaux. L’étude est cette année enrichie de retours d’expérience d‘acteurs majeurs de l’immobilier, dont plusieurs ont contribué par la réalisation d’audits sur leur patrimoine : AEW EUROPE, ALLIANZ RE, CBRE, EVO, GENERALI RE FRANCE, ICADE PM, PERIAL et UNION INVESTMENT RE. Elle est introduite par une préface du PLAN BÂTIMENT DURABLE.

L’étude présente en premier lieu une consolidation des chiffres sur la consommation réelle des immeubles de bureaux du parc privé francilien : 582 kWhEP/(m²SUB.an) en moyenne, et 95 % des immeubles dans les trois dernières classes du DPE (E, F et G).

Mais MANEXI a surtout entrepris dans cette étude de décortiquer les résultats des instrumentations (enregistrements du fonctionnement des immeubles) réalisées au cours de ses audits énergétiques. L’étude nous mène donc au cœur du fonctionnement – et des dysfonctionnements – des principaux équipements : éclairage, bureautique, ventilo-convecteurs, centrales de traitement d’air.
Résultat : 22 % d’économies potentielles. 2 % par une extinction complète de l’éclairage hors occupation. 5 % pour la bureautique. 5 % pour le fonctionnement inutile des ventilo-convecteurs. Et surtout 10 % à gagner par un paramétrage optimisé et fonctionnel des centrales de traitement d’air. Soit 4,6 € par m² et par an d’économies a priori accessibles. Pas gratuitement, mais en large partie à portée de main. Des économies qui passeront en tout cas par l’identification des dysfonctionnements sur le terrain puis la mise en œuvre d’actions correctives en général peu coûteuses. Et le renouvellement périodique de la démarche.

De quoi faire un large pas en avant vers les objectifs du Grenelle Environnement.

Consommation actuelle des immeubles de bureaux et potentiel d’économies lié aux consommations hors occupation de : bureautique, éclairage, ventilo-convecteurs et centrales de traitement d’air neuf.

Présentation de l’étude

MANEXI, bureau de conseil en efficacité énergétique et qualité environnementale du bâtiment, a réalisé un grand nombre d’audits énergétiques sur tous types de bâtiment, rassemblés depuis 2008 dans une base de données. Face au manque de données publiquement disponibles, et afin de pouvoir alimenter les réflexions des acteurs de l’efficacité énergétique du bâtiment, MANEXI a réalisé une synthèse des principaux enseignements de ces campagnes d’audits menées sur des immeubles de bureaux du parc privé.

Riche de 236 immeubles, totalisant 1 700 000 m², la base de données utilisée constitue un échantillon représentatif du parc immobilier. Les immeubles de l’échantillon retenu sont ceux du parc privé à usage de bureaux. Ils présentent une surface moyenne de 11 000 m², avec des dates de construction variées. Il s’agit essentiellement d’immeubles situés en région parisienne, avec une majorité dans Paris intra-muros.

Pour l’analyse du comportement des immeubles, ce sont pas moins de 800 000 points de mesure qui ont été traités. Parmi ces données, les enregistrements portant sur quatre équipements majeurs ont été sélectionnés : l’éclairage des bureaux, la bureautique (hors serveurs), les ventilo-convecteurs et les centrales de traitement d’air neuf. Pour chacun de ces équipements, l’analyse repose sur 30 à 70 campagnes d’instrumentation de 9 jours en moyenne. Trop peu pour donner des chiffres définitifs ; suffisamment pour dégager des tendances et des ordres de grandeur.

Consommation globale d’énergie : retour d’expérience des audits énergétiques

Répartition de la consommation d’énergie primaire des immeubles de l’échantillon en kWhEP/(m²SUB.an)

La moyenne des consommations réelles totales d’immeubles de bureaux privés de région parisienne se situe à 582 kWhEP/(m²SUB.an).

La distribution est relativement resserrée, avec un écart-type de 160 kWhEP/(m²SUB.an), et surtout 92 % des immeubles situés entre 350 et 850 kWhEP/(m²SUB.an) – donc dans les 3 plus mauvaises des 7 classes du DPE.

Comportement des immeubles : retour d’expérience des instrumentations

L’instrumentation des départs électriques alimentant les principaux équipements des immeubles de bureaux met en évidence d’importants fonctionnements en inoccupation, et pas seulement lorsque les équipements sont commandés manuellement.

Profils-types de fonctionnement des principaux équipements

L’éclairage, bien que commandé à 82 % par interrupteur et dans seulement 18 % des cas par horloge, présente un niveau d’extinction hors occupation plutôt satisfaisant (par rapport aux autres !). Les bons réflexes sont déjà bien acquis. On peut espérer que l’obligation d’extinction de l’éclairage entrée en vigueur en juillet 2013 permettra de ramener le niveau de consommation nocturne à zéro, ce qui produirait 2 % d’économies à l’échelle de l’immeuble. Des améliorations sur la gestion diurne (gradation, détection, etc) et sur la performance des lampes et des luminaires offrent bien sûr un potentiel supplémentaire.

La bureautique, gérée dans la quasi-totalité des cas par les usagers, présente un profil beaucoup moins flatteur : les trois quarts des immeubles qui affichent une puissance appelée hors occupation atteignent 20 % de la puissance maximale appelée en journée (alors que les puissances de veille sont de l’ordre de 1 % de la puissance nominale). L’arrêt complet de la bureautique hors occupation peut se heurter à des difficultés techniques, mais des gains importants sont certainement réalisables, avec un potentiel intéressant de 5 % de la consommation totale – soit 1 €par m² et par an

Les ventilo-convecteurs et les centrales de traitement d’air, disposant en majorité (près de 80 %) de systèmes de gestion de l’intermittence (horloge locale ou GTB), nous renvoient vers un constat inquiétant : malgré ces automatismes, les ventilateurs des ventilo-convecteurs fonctionnent la nuit en moyenne à 75 % de leur puissance en journée, et les centrales de traitement d’air fonctionnent sur une plage horaire non optimale dans 91 % des cas (paramétrage absent ou décalé, ou dysfonctionnement). Ces fonctionnements intempestifs représentent une consommation superflue (ventilateurs et chauffage) de 15 % de la consommation totale, soit 3,3 € par m² et par an. Les juguler nécessite un changement de point de vue sur les systèmes de régulation, avec une appropriation par leurs utilisateurs (propriétaires, gestionnaires et mainteneurs) de la conception (spécifications) à l’exploitation (recherche périodique des dysfonctionnements, maintenance préventive, anticipation de l’obsolescence), en passant par la réalisation (réception, contrôle, documentation).

L'étude complète est disponible via le formulaire sur le site internet de MANEXI