EuroPhit : quel financement pour la rénovation par étapes ?

Pour atteindre les objectifs énergétiques qu’elle s’est fixée, l’Union Européenne doit permettre la rénovation massive de son parc immobilier. Une rénovation qui se fait majoritairement par étapes, sur un continent où les banques proposent essentiellement des offres de financement « en bloc ». Le programme EuroPHit élabore une solution à cette équation.

ÉQUILIBRER LES DÉPENSES ET LES ÉCONOMIES D’UN PROJET DE RÉNOVATION

L’Europe compte plus de 200 millions de bâtiments aux performances énergétiques défaillantes. Afin de tenir les objectifs 2020 fixés par l’UE, il est nécessaire que nombre d’entre eux fassent l’objet de travaux de rénovation. Ces travaux peuvent être entrepris d’un seul tenant, ou bien être étalés dans le temps. Force est de constater que la rénovation par étapes, au cœur du projet EuroPHit, constitue aujourd’hui l’approche la plus répandue.

Un haut niveau de performance énergétique permet d’abord de réduire considérablement son empreinte carbone. Mais en baissant drastiquement la consommation de chauffage, cela permet aussi de réaliser des économies financières non négligeables ! Dans le cas de la rénovation par étapes, ces gains apparaissent progressivement, au fil des restaurations mises en œuvre. C’est pourquoi une solution de financement qui s’étale sur la durée est nécessaire pour équilibrer les dépenses et les économies réalisées. Mais aujourd’hui, les solutions de financement disponibles ne tiennent pas compte de cette réalité.

Pourtant, les institutions financières et bancaires ont les moyens d’accompagner leurs clients dans cette démarche. D’une part parce qu’elles ont à disposition un capital à faible taux, et d’autre part parce qu’elles ont accès à des subventions européennes et nationales. Les gouvernements, eux aussi, peuvent promouvoir les projets de réhabilitation énergétique, en mettant en place des prêts bonifiés, ou des subventions dédiées.

EuroPHit se propose donc de réfléchir à l’élaboration d’une offre bancaire tournée vers la rénovation par étapes, qui pourrait être mise en place par ces institutions. Voici comment.

UN MANUEL À DESTINATION DES INSTITUTIONS FINANCIÈRES

Première étape de cette démarche, la publication d’un manuel à destinations des banques et des organismes de financement.

Elaboré fin 2014, celui-ci offre une première approche des enjeux liés au financement du bâtiment durable. Surtout, il met à la disposition des établissements bancaires des outils pour le développement de solutions de financement de la rénovation par étapes, qui s’appuieraient notamment sur les aides européennes.

Ce guide dessine également la feuille de route pour la présentation de ces nouveaux outils aux décisionnaires des établissements bancaires. Enfin, il envisage la procédure pour mener à bien une demande de financement auprès des banques internationales et de l’UE.

Au sommaire du manuel, on retrouve donc : 

• Les barrières actuelles au développement d’un parc de bâti durable 
• Les instruments financiers d’ores et déjà disponibles 
• Les subventions européennes pour l’efficacité énergétique des bâtiments 
• Les institutions européennes de financement du développement 
• Un exemple de montage de dossier de financement à destination des établissements bancaires et des institutions financières.

Téléchargez le manuel complet (en anglais) : ici

DES ATELIERS AVEC LES BANQUES DANS CHAQUE PAYS PARTICIPANT

La seconde étape consiste à rencontrer les acteurs financiers pour co-élaborer des solutions adaptées aux enjeux nationaux. Des ébauches de recommandations y sont présentées, débattues et améliorées grâce aux retours des participants. En présentant des études de cas EuroPHit, ils permettent aussi de sensibiliser ces acteurs à l’intérêt pour eux de développer un produit bancaire dédié, à destination d’un marché déjà existant.

Ces réunions s’adressent à un large éventail de professionnels : 

• Institutions financières 
• Pouvoirs publics 
• Associations de propriétaires, organismes de copropriété et organisations de locataires 
• Associations de conseil énergétique 
• Sociétés de courtage immobilier.

Le tout premier atelier de ce type s’est tenu en septembre 2014 à Londres. Il a mis en lumière plusieurs problématiques liées à la perception de la rénovation par le public, au calcul et à la démonstration du retour sur investissement, ainsi qu’aux incitatives et contraintes légales.

À Copenhague, une réunion similaire a permis de partager des initiatives locales intéressantes pour les pays européens voisins. En effet, la banque danoise Merkur a développé une offre de prêt à faible taux pour financer des opérations impactant positivement le climat. Pour chaque projet de rénovation, la banque demande un déroulé complet des opérations envisagées. Dans certains cas, une forme de rénovation par étapes s’est mise en place d’elle-même. Dans un premier temps, seules les actions les plus aisément réalisables sont entreprises ; puis des années après, alors que les gains financiers de la première étape se font sentir, les actions secondaires suivent. En étalant les coûts dans le temps, cela permet de réaliser toutes les étapes du plan, et non pas seulement les plus urgentes.

L’atelier a également fait émerger plusieurs points d’étude : 

• Comment résoudre le paradoxe d’un investissement à la charge du propriétaire dont les gains bénéficient aux locataires ? 
• Dans les régions rurales ou pour des projets tertiaires tels que des écoles, les mesures d’efficacité énergétique ne se traduiront pas par une hausse de la valeur du bien. Dans ces conditions, comment inciter les banques à accompagner les clients désireux d’entreprendre cette démarche ? 
• Sur ce point, les participants ont toutefois convenu que dans le marché conventionnel, la certification est un facteur de plus-value pour les bâtiments qui en bénéficient.

Le workshop de Dublin, en mars dernier, fut l’occasion de faire remonter certaines préoccupations des acteurs bancaires. Par exemple : pour les projets qui ne seraient pas portés à terme, qui assumerait la charge des montants avancés ? Il a aussi permis de souligner certaines opportunités : les participants sont tombés d’accord sur l’idée que le principe « dépenser de l’argent pour économiser de l’argent » était un risque positif pour les organismes de prêt. De la même manière, la certification EnerPHit, gage de qualité dans la réalisation du bâtiment, a été reconnue comme un facteur de réduction du risque financier. Enfin, certaines questions sont restées en suspens : les économies anticipées serviront-elles de facilitateur dans l’attribution des prêts ? Les banques ont pour l’instant indiqué que la crédibilité du client continuerait d’être le facteur principal de sélection des candidats.

Autant de pistes et de questionnements qui donnent matière à réflexion, et permettront d’élaborer des réponses véritablement efficientes au sein de chaque pays. Un atelier similaire se tiendra en France à la mi-2015. En attendant, vous pouvez retrouver l’intégralité des programmes et des comptes-rendus de ces réunions sur le site d’EuroPHit, rubrique Finance.

Article publié sur La maison passive
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